Decizia 2488/26-aug-2025 privind ajutorul de stat SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) acordat de Spania pentru Real Madrid CF... - Decizia 2488/26-aug-2025

TITLUL 1:PROCEDURA

(1)În octombrie şi noiembrie 2011, relatările din presă şi informaţiile puse la dispoziţie de public au atras atenţia Comisiei cu privire la presupusul ajutor de stat acordat în favoarea Real Madrid Club de Fútbol ("Real Madrid"), sub forma unui transfer de proprietate prin intermediul unui acord semnat cu Consiliul municipal al oraşului Madrid ("Ayuntamiento de Madrid") la 29 iulie 2011 ("acordul de soluţionare din 2011" – a se vedea considerentul 29 – "măsura"). La 20 decembrie 2011, Comisia a solicitat Spaniei să prezinte observaţii cu privire la aceste informaţii. Spania şi-a prezentat observaţii la 23 decembrie 2011 şi la 20 februarie 2012. În urma unei noi solicitări de informaţii din partea Comisiei din 2 aprilie 2012, Spania a furnizat informaţii suplimentare, care au fost primite la 18 iunie 2012.

(4)Comisia a primit observaţii de la părţile interesate. Aceste observaţii au fost comunicate Spaniei, căreia i s-a dat posibilitatea de a răspunde. Observaţiile Spaniei au fost primite de Comisie prin scrisoarea din 17 noiembrie 2014. La 4 noiembrie 2015 şi la 14 martie 2016, Comisia s-a întâlnit cu reprezentanţii clubului Real Madrid. La 6 noiembrie 2015, a avut loc o conferinţă telefonică între Comisie şi reprezentanţii municipalităţii Madrid. La 9 martie 2016, Spania a transmis informaţii suplimentare.

(5)La 22 aprilie 2015, Comisia a comunicat autorităţilor spaniole studiul de evaluare a parcelei B-32 elaborat la cererea Comisiei de către biroul independent de evaluare a terenurilor CEIAM Cabré Alegret ("CEIAM") în vederea pregătirii unor eventuale observaţii. Studiul de evaluare elaborat de CEIAM a estimat valoarea dreptului de folosinţă asupra parcelei B-32. Prin scrisoarea din 15 iunie 2015, autorităţile spaniole au prezentat observaţii cu privire la acest studiu. Prin scrisoarea din 9 iulie 2015, Real Madrid a transmis observaţii cu privire la studiu.

(6)La 4 iulie 2016, Comisia a adoptat Decizia (UE) 2016/2393 (⁴), în temeiul articolului 7 din Regulamentul (CE) nr. 659/1999 al Consiliului (⁵) ("decizia din 2016"). Articolul 1 din decizia din 2016 a stabilit că ajutorul de stat acordat clubului Real Madrid a fost pus în aplicare cu încălcarea articolului 108 alineatul (3) din TFUE şi este incompatibil cu piaţa internă. Articolul 3 din decizia din 2016 a dispus recuperarea unui astfel de ajutor.

(8)Prin hotărârea din 22 mai 2019, Tribunalul a concluzionat că, atunci când a semnat acordul de soluţionare din 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a acţionat ca un operator privat în economia de piaţă (a se vedea considerentele 1, 25 şi 29). În special, Tribunalul a constatat că un operator prudent în economia de piaţă aflat într-o situaţie precum cea cu care s-a confruntat Consiliul municipal al oraşului Madrid în speţă ar fi solicitat consultanţă juridică înainte de a încheia acordul de soluţionare din 2011 şi de a-şi asuma răspunderea juridică integrală pentru incapacitatea sa de a transfera parcela B-32, astfel cum s-a convenit în acordul semnat de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid la 29 mai 1998 (a se vedea considerentul 17) ("hotărârea din 2019") (⁶).

(9)În cursul şedinţei în faţa Tribunalului în cauza T-791/16, Real Madrid a susţinut că, înainte de a încheia acordul cu Real Madrid la 29 iulie 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid a primit două rapoarte de expertiză tehnică de la propriile servicii. Dovada celor două rapoarte de expertiză tehnică a reieşit din lectura expunerii de motive a acordului de soluţionare din 2011, care relua constatările Consiliului municipal al oraşului Madrid în această privinţă (⁷). Potrivit Tribunalului, informaţiile cuprinse în această expunere de motive nu puteau fi considerate o analiză juridică a cauzelor care au condus la răspunderea Consiliului municipal al oraşului Madrid pentru netransferarea parcelei B-32 către Real Madrid. În special, Tribunalul a constatat că această expunere de motive nu prezenta în detaliu reglementările aplicabile caracterului transferabil al parcelei B-32 până în anul 2011 şi nici nu conţinea o analiză cu privire la cine ar fi răspunzător pentru netransferarea parcelei în discuţie şi pentru ce motive (⁸). În plus, Tribunalul a arătat că cele două rapoarte de expertiză tehnică nu au fost comunicate Comisiei şi nici Tribunalului înainte de şedinţă (⁹).

(10)Tribunalul a anulat decizia din 2016, pe baza motivelor expuse în cele de mai jos. În decizia din 2016, Comisia a examinat dacă respectiva compensaţie acordată clubului Real Madrid pentru netransferarea parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluţionare din 2011, conţinea un ajutor de stat. Această compensaţie s-a acordat prin transferarea altor trei parcele de teren ("celelalte trei parcele") şi prin compensarea datoriilor reciproce. În decizia din 2016, Comisia a luat în considerare exclusiv valoarea estimată a parcelei B-32, dar nu a estimat valoarea celorlalte trei parcele de teren transferate clubului Real Madrid. Prin urmare, Tribunalul a concluzionat că Comisia nu a luat în considerare toate elementele operaţiunii relevante pentru a stabili existenţa unui avantaj rezultat din acordul de soluţionare din 2011 (¹⁰).

(12)La 27 iulie 2021, Comisia a comunicat autorităţilor spaniole şi clubului Real Madrid studiul de evaluare a terenului pe care îl solicitase biroului independent de evaluare a terenurilor TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. ("TINSA") (¹¹) în vederea pregătirii unor eventuale observaţii. Prin scrisoarea din 29 noiembrie 2021, autorităţile spaniole şi-au prezentat observaţiile cu privire la acest studiu. Prin scrisoarea din 15 octombrie 2021, Real Madrid şi-a transmis observaţiile cu privire la acest studiu.

TITLUL 2:DESCRIEREA DETALIATĂ A MĂSURII

(14)Real Madrid este un club sportiv profesionist (¹²). În exerciţiul financiar 2023-2024, veniturile din exploatare ale clubului Real Madrid s-au ridicat la 1 073 000 000 EUR. Aceste venituri au fost obţinute din vânzarea de bilete, din activităţi de marketing, din drepturi de difuzare, din activităţi comerciale, din sponsorizare etc (¹³).

(16)La 29 noiembrie 1996, Real Madrid, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi guvernul regional – Comunitatea Madrid ("Comunidad de Madrid") au încheiat un acord privind un schimb de terenuri ("convenio de permuta de suelo") ("acordul de schimb din 1996"). Prin acest acord, Real Madrid s-a angajat să transfere Comunităţii Madrid şi Consiliului municipal al oraşului Madrid o parcelă de teren de 30 000 de metri pătraţi situată în zona "Ciudad Deportiva" din Madrid. În schimb, Consiliul municipal al oraşului Madrid a convenit să transfere clubului Real Madrid terenuri care urmau să fie identificate la o dată ulterioară. În acordul de schimb din 1996, valoarea celor 30 000 de metri pătraţi transferaţi Consiliului municipal al oraşului Madrid şi Comunităţii Madrid a fost stabilită, astfel cum au convenit părţile, la 27 milioane EUR. Parcela de 30 000 de metri pătraţi trebuia împărţită în mod egal între Comunitatea Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid. Potrivit autorităţilor spaniole, în 2004, Consiliul municipal al oraşului Madrid a vândut terenul în suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi din Ciudad Deportiva pentru suma de 53 578 623 EUR (a se vedea considerentul 51 de mai jos).

(17)La 29 mai 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au încheiat un acord în vederea punerii în aplicare a acordului de schimb de terenuri din 1996 ("acordul de punere în aplicare din 1998"). În conformitate cu acest acord, Real Madrid s-a angajat să transfere Consiliului municipal al oraşului Madrid 15 000 de metri pătraţi situaţi în Ciudad Deportiva (¹⁴), cu o valoare de 13 500 000 EUR (¹⁵). În schimb, Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a angajat să transfere clubului Real Madrid următoarele parcele de teren, cu o valoare echivalentă: două parcele situate în zona Julian Camarillo Sur ("parcelele 33 şi 34") şi parcela B-32 din zona Las Tablas ("parcela B-32"). Parcela B-32 are o suprafaţă de 70 815 metri pătraţi, cu o suprafaţă construibilă de 35 407 metri pătraţi.

(18)În vederea încheierii acordului de punere în aplicare din 1998, astfel cum au indicat autorităţile spaniole, la 28 mai 1998, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR. Această evaluare a fost realizată în conformitate cu Decretul regal nr. 1020/1993 (¹⁶) de stabilire a unei metodologii de determinare a valorii terenurilor urbane. Potrivit autorităţilor spaniole, la evaluarea parcelei B-32, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au luat în considerare faptul că, la 28 mai 1998, doar planul urbanistic aferent parcelei B-32 fusese aprobat, dezvoltarea urbană a zonei nu era pusă în aplicare şi nici nu se acordaseră autorizaţii de construcţie.

(19)Acordul de punere în aplicare din 1998 conţinea o singură condiţie prealabilă, şi anume că acordul trebuia să fie aprobat de Consiliul administraţiei municipale de urbanism ("Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo") al Consiliului municipal al oraşului Madrid. Aprobarea a avut loc la 4 iunie 1998. În plus, în acordul de punere în aplicare din 1998, părţile au convenit că transferul parcelei B-32 către Real Madrid ar trebui să aibă loc la şapte zile de la înscrierea parcelei B-32, deţinută de Consiliul municipal al oraşului Madrid, în registrul funciar spaniol ("Registro de la Propiedad").

(21)La 28 iulie 2000, Consiliul municipal al oraşului Madrid a dobândit dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 (¹⁷). Cu toate acestea, parcela B-32 a fost înscrisă în registrul funciar ca aparţinând Consiliului municipal al oraşului Madrid abia la 11 februarie 2003. Transferul parcelei B-32 către Real Madrid nu s-a materializat.

(22)Parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităţilor sportive de bază ("equipamiento básico deportivo"), în cadrul planului urban parţial ("plan parcial") al zonei "UZI 0.08 Las Tablas" din 28 iulie 1995. Această clasificare a fost menţionată şi în planul urbanistic general al oraşului Madrid ("Plan General de Ordenación Urbana de Madrid") ("PGOU"), care a fost aprobat la 17 aprilie 1997 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Comunitatea Madrid. Părţile la acordul de punere în aplicare din 1998 cunoşteau clasificarea parcelei B-32 drept teren destinat activităţilor sportive. Înainte de semnarea acordului de punere în aplicare din 1998, autorităţile spaniole au considerat că respectiva clasificare urbană a parcelei B-32 nu excludea transferul acesteia către o entitate privată, cu condiţia ca parcela să fie utilizată drept teren destinat activităţilor sportive, astfel cum se prevedea. Potrivit autorităţilor spaniole, întrucât Real Madrid intenţiona să construiască infrastructuri sportive pe această parcelă de teren, Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că parcela B-32 putea fi transferată clubului Real Madrid.

(23)Legea nr. 9/2001 (¹⁸), care a intrat în vigoare în 2001, interzice transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 către o entitate privată. Acest lucru se datorează faptului că, în conformitate cu Legea nr. 9/2001, parcelele de teren cu aceeaşi destinaţie precum parcela B-32 trebuie să fie deţinute de autorităţile publice şi să rămână în proprietate publică de la intrarea în vigoare a planurilor de urbanism care clasifică parcelele respective drept parcele de uz public ("bien de naturaleza demanial"). Contrar dispoziţiilor acordului de punere în aplicare din 1998, dar în conformitate cu cerinţele Legii nr. 9/2001, Consiliul municipal al oraşului Madrid a renunţat la transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2003 (¹⁹).

(¹⁹)Potrivit autorităţilor spaniole, proiectul de compensare a fost aprobat, astfel cum se indică în nota de subsol 17, la 28 iulie 2000. Un astfel de proiect de compensare viza nu numai parcela B-32, ci şi alte parcele situate în zona Las Tablas. Dreptul de proprietate asupra acestor alte parcele, inclusiv asupra parcelei B-32, din această zonă a fost înscris în registrul funciar spaniol la 11 februarie 2003. În perioada 28 iulie 2000-11 februarie 2003, serviciile Consiliului municipal al oraşului Madrid au formalizat etapele administrative necesare pentru înscrierea parcelelor în registrul funciar.

(26)Dosarul administrativ al Consiliului municipal al oraşului Madrid cu privire la încheierea acordului de soluţionare din 2011 include trei rapoarte elaborate de departamentul de urbanism, departamentul juridic şi departamentul financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid (²¹). Autorităţile spaniole şi Real Madrid au indicat că, pe baza dispoziţiilor legale administrative aplicabile administraţiei municipale (²²), aceste rapoarte erau obligatorii pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid înainte de încheierea unor contracte precum acordul în cauză. Aceste trei rapoarte de expertiză, semnate la 28 iulie 2011, şi anume înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011, au fost în favoarea încheierii acordului de către Consiliul municipal al oraşului Madrid ("cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid"). Departamentul de urbanism, departamentul juridic şi departamentul financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid au analizat acordul de schimb din 1996, acordul de punere în aplicare din 1998, evaluarea celorlalte trei parcele efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid la 27 iulie 2011 şi cererea clubului Real Madrid din 28 ianuarie 2011 prin care se solicita transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32.

(²¹)Raportul "Memoria Justificativa" din 28 iulie 2011, semnat de responsabilii din cadrul Subdirección General de Patrimonio Municipal del Suelo, Departamento de Valoraciones şi Servicio de Gestión de Suelos Patrimoniales del Ayuntamiento de Madrid. Raportul din 28 iulie 2011 semnat de directorul general al departamentului juridic al Consiliului municipal al oraşului Madrid. Raportul din 28 iulie 2011 semnat de responsabilul din cadrul Intervención General al Consiliului municipal al oraşului Madrid şi de directorul general adjunct al Fiscalización de Ingresos y Análisis Financiero al Consiliului municipal al oraşului Madrid.

(27)La 28 iulie 2011, poziţia departamentul de urbanism, a departamentului juridic şi a departamentului financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid cu privire la încheierea acordului de soluţionare din 2011 poate fi rezumată după cum urmează:

(29)În acordul de soluţionare din 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid a recunoscut că nu a transferat dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 şi a fost de acord să ofere clubului Real Madrid o compensaţie pentru această încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998. Astfel cum s-a convenit de către părţi în 2011, compensaţia respectiva urma să fie echivalentă cu valoarea din anul 2011 a parcelei B-32 şi urma să fie plătită prin transferul celorlalte trei parcele către Real Madrid.

(31)Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid au fost următoarele: o parcelă situată între Rafael Salgado, Paseo de la Castellana şi Concha Espina, cu o suprafaţă de 3 600 de metri pătraţi, parcelele din zona Mercedes Arteaga şi Jacinto Verdaguer, cu o suprafaţă totală de 7 966 de metri pătraţi şi o parcelă cu o suprafaţă de 3 035 de metri pătraţi situată în Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. Valoarea combinată a celorlalte trei parcele, astfel cum a fost calculată de serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, a fost de 19 972 348,96 EUR.

(33)Prin acordul de soluţionare din 2011, Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid au convenit să îşi compenseze datoriile reciproce. În primul rând, suma de 92 037,59 EUR reprezentând impozitele pe proprietate, pe care Real Madrid le-a plătit începând cu anul 2002 pentru parcela B-32, s-a adăugat la creanţa deţinută de clubul Real Madrid în valoare de 22 693 054,44 EUR pentru parcela B-32. În al doilea rând, suma de 2 812 735,03 EUR reprezentând datoriile restante în temeiul acordului din 1991 a fost dedusă din creanţa deţinută de clubul Real Madrid asupra Consiliului municipal al oraşului Madrid, rezultând astfel o creanţă în valoare de 19 972 357,00 EUR. În al treilea rând, această creanţă a fost compensată cu suma de 19 972 348,96 EUR reprezentând valoarea celorlalte trei parcele. În al patrulea rând, în urma compensării, a rezultat o creanţă netă restantă în valoare de 8,04 EUR deţinută de Real Madrid asupra Consiliului municipal al oraşului Madrid.

(34)În temeiul unui acord ulterior încheiat în septembrie 2011 între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid ("acordul de dezvoltare urbană din 2011"), Real Madrid s-a angajat să transfere către Consiliul municipal al oraşului Madrid parcela din zona Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (una dintre celelalte trei parcele) şi un centru comercial, precum şi să efectueze o plată unică de 6 600 000 EUR către Consiliul municipal al oraşului Madrid. În schimb, Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a angajat să transfere clubului Real Madrid un teren cu o suprafaţă de 5 216 metri pătraţi pe care îl deţinea în faţa stadionului Santiago Bernabéu al clubului Real Madrid, unde Real Madrid intenţiona să construiască un centru comercial şi un hotel. În contextul acestui transfer, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Comunitatea Madrid au modificat PGOU, reclasificând terenul din faţa stadionului pentru a permite o acoperire mai densă a clădirilor şi utilizarea sa în scopuri comerciale. Cu toate acestea, o hotărâre a Înaltei Curţi de Justiţie din Madrid din 2 februarie 2015 (²³) a anulat această modificare a PGOU.

TITLUL 3:MOTIVELE INIŢIERII PROCEDURII OFICIALE DE INVESTIGARE

(35)În observaţiile prezentate Comisiei înainte de iniţierea procedurii oficiale de investigare, autorităţile spaniole au susţinut că, întrucât era imposibil din punct de vedere juridic să îşi îndeplinească obligaţia de a transfera parcela B-32 clubului Real Madrid în conformitate cu acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid avea obligaţia legală să ofere o compensaţie clubului Real Madrid egală cu valoarea parcelei de teren în cauză. Astfel, Comisia a fost pusă în situaţia de a analiza dacă, într-adevăr, transferul terenului către Real Madrid în 1998 nu a fost posibil, precum şi consecinţele în legătură cu imposibilitatea unei părţi la un contract de a-şi respecta obligaţia contractuală în temeiul dreptului civil spaniol.

(38)Comisia a exprimat îndoieli în ceea ce priveşte compatibilitatea eventualelor ajutoare cu piaţa internă. În lipsa unor orientări specifice referitoare la aplicarea normelor privind ajutoarele de stat în cazul activităţilor sportive comerciale, orice evaluare ar trebui să se bazeze în mod direct pe dispoziţiile articolului 107 alineatul (3) litera (c) din TFUE. În conformitate cu această dispoziţie, ajutorul poate fi considerat compatibil cu piaţa internă dacă facilitează, în interes comun, dezvoltarea anumitor activităţi sau a anumitor regiuni economice. Comisia a exprimat îndoieli cu privire la faptul că exista un obiectiv de interes comun care putea justifica acordarea sprijinului selectiv în favoarea unui actor foarte puternic dintr-un sector economic foarte competitiv.

(39)În decizia de iniţiere a procedurii, opinia preliminară a Comisiei a fost că valoarea compensaţiei acordate clubului Real Madrid de Consiliul municipal al oraşului Madrid în temeiul acordului de soluţionare din 2011 a constituit ajutor de stat în favoarea clubului Real Madrid în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat. În consecinţă, Comisia a invitat Spania şi părţile interesate să furnizeze informaţii relevante cu privire la îndoielile explicate în prezenta secţiune 3.

TITLUL 4:OBSERVAŢII DIN PARTEA AUTORITĂŢILOR SPANIOLE

SUBTITLUL 1:4.1. Observaţii privind caracterul transferabil al parcelei B-32

(41)Parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităţilor sportive (a se vedea considerentul 22). Potrivit autorităţilor spaniole, clasificarea urbană drept teren destinat activităţilor sportive a parcelei B-32 nu a reprezentat un obstacol în calea transferului parcelei către o entitate privată, cum ar fi Real Madrid, în 1998. Imposibilitatea legală de a transfera parcela B-32 nu a rezultat din faptul că aceasta era destinată activităţilor sportive, ci din natura sa specifică de proprietate publică ("bien de naturaleza demanial"), astfel cum a fost introdusă prin Legea nr. 9/2001, care a făcut parcela netransferabilă.

(42)În observaţiile lor, autorităţile spaniole au explicat următoarele:

(²⁴)Menéndez Rexach, " Contra la privatización del dominio público. La naturaleza demanial de los sistemas generales ", Revista Jurídica del Deporte núm. 12/2005, Doctrina Editorial Aranzadi. Bremond Triana, Luis, " Las parcelas dotacionales de equipamiento sin servicio público establecido, ?son bienes demaniales? ", Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 264, 2011. Bremond Triana Luis, " La constitución de un derecho de superficie sobre terrenos cedidos para dotaciones públicas de equipamiento genérico ", Práctica Urbanística: Revista Mensual de Urbanismo, núm. 101, 2011.

- astfel cum au indicat autorităţile spaniole, "la momentul la care s-a convenit transferul parcelei B-32, Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că, de fapt, cu condiţia ca utilizarea sa pentru activităţi sportive să fie menţinută, parcela putea fi transferată. În caz contrar, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi acceptat să transfere parcela respectivă clubului Real Madrid". Atunci când Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au convenit asupra transferului parcelei B-32 (şi anume prin intermediul acordului de punere în aplicare din 1998), Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că parcela B-32 era transferabilă unei entităţi private precum Real Madrid, cu condiţia ca utilizarea sa pentru activităţi sportive să fie menţinută. Real Madrid a fost de acord să menţină utilizarea pentru activităţi sportive a parcelei.

(43)În plus, autorităţile spaniole au indicat că respectivul caracter netransferabil al parcelei B-32 către entităţi private a fost stabilit fără echivoc odată cu adoptarea Legii nr. 9/2001. În temeiul articolului 36 alineatul (1) din Legea nr. 9/2001, parcelele de teren cu aceeaşi destinaţie precum parcela B-32 trebuie să fie deţinute de stat. În plus, în temeiul articolului 64 din aceeaşi lege, intrarea în vigoare a PGOU are ca efect corelarea parcelelor de teren cu clasificarea lor urbană. Astfel cum au explicat autorităţile spaniole, "la acel moment [11 februarie 2003], serviciile municipale, având în vedere legislaţia aplicabilă la momentul respectiv [Legea nr. 9/2001 (…)], au ajuns la concluzia, confirmată ulterior de jurisprudenţă şi de doctrină, că parcela B-32 nu mai putea fi transferată acestui club de fotbal".

(44)În conformitate cu clauza IV din acordul de punere în aplicare din 1998, transferul parcelei B-32 către Real Madrid trebuia să se efectueze în termen de şapte zile de la înscrierea în registrul funciar a Consiliului municipal al oraşului Madrid ca proprietar al parcelei B-32. Această înscriere a avut loc la 11 februarie 2003. Prin urmare, parcela putea fi transferată din acel moment. Potrivit autorităţilor spaniole, întrucât Legea nr. 9/2001 intrase deja în vigoare între timp la 1 ianuarie 2003, parcela B-32 trebuia deţinută în proprietate publică şi nu putea fi transferată clubului Real Madrid.

(45)În plus, autorităţile spaniole au furnizat argumente cu privire la o posibilă modificare în PGOU a clasificării parcelei B-32 drept teren destinat activităţilor sportive pentru a permite transferul acesteia către o entitate privată. Autorităţile spaniole au explicat mai întâi că o astfel de modificare ar fi putut fi propusă Comunităţii Madrid de către Consiliul municipal al oraşului Madrid. Cu toate acestea, potrivit autorităţilor spaniole şi pe baza jurisprudenţei Curţii Supreme spaniole (²⁶), o astfel de modificare ar putea fi efectuată numai dacă este justificată de un interes general. O modificare a PGOU menită doar să facă posibil transferul unei anumite parcele de teren către o entitate privată ar fi putut fi considerată arbitrară şi ca nefiind în interes general. În al doilea rând, autorităţile spaniole susţin că o modificare a PGOU în cazul de faţă ar fi implicat necesitatea achiziţionării de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a unor terenuri noi cu caracteristici similare celor ale parcelei B-32.

SUBTITLUL 2:4.2. Observaţii privind încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998 şi consecinţele unei astfel de încălcări

SECŢIUNEA 0:

(46)Autorităţile spaniole au subliniat că Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid au convenit în acordul de punere în aplicare din 1998 că valabilitatea unui astfel de acord era supusă unei singure condiţii prealabile, şi anume că acordul trebuia să fie aprobat de Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo al Consiliului municipal al oraşului Madrid. Această aprobare a fost emisă la 4 iunie 1998 şi, prin urmare, acordul de punere în aplicare din 1998 a intrat în vigoare la această dată şi trebuie considerat ca fiind perfectat "perfeccionado").

(47)Potrivit autorităţilor spaniole, netransferarea parcelei B-32 către Real Madrid a constituit o încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid, având în vedere că respectivul Consiliu municipal al oraşului Madrid "avea obligaţia contractuală de a transfera clubului Real Madrid în mod concret şi specific parcela B-32" şi că Real Madrid "avea dreptul să primească parcela B-32" în conformitate cu un acord în vigoare şi perfectat.

SECŢIUNEA 1:4.2.1. Consecinţele unei încălcări ca urmare a imposibilităţii (spre deosebire de imposibilitatea ab initio) de a îndeplini acordul

(49)Autorităţile spaniole au considerat că acordul de punere în aplicare din 1998 a fost valabil ab initio şi obligatoriu pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid. Autorităţile au considerat că acordul de punere în aplicare din 1998 nu a fost afectat de nicio eroare care să îl facă nul sau anulabil. Valabilitatea unui astfel de acord nu a fost niciodată contestată. Încălcarea acordului de către Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a datorat neîndeplinirii obligaţiei de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 ca urmare a aplicării Legii nr. 9/2001, care a intrat în vigoare după îndeplinirea condiţiei prealabile unice cuprinse în acordul de punere în aplicare din 1998 (a se vedea considerentele 43-46).

(50)Autorităţile spaniole subliniază, de asemenea, că acordul de punere în aplicare din 1998 este un acord de schimb, care nu implică obligaţia de a transfera o parcelă de teren în schimbul unui preţ, cum este cazul contractelor de vânzare-cumpărare, ci mai degrabă de a primi anumite parcele de teren în schimbul transferului altor parcele de teren. Echilibrul economic al acordului s-a bazat pe evaluarea tuturor parcelelor care fac obiectul acordului, inclusiv a celor transferate de Real Madrid şi a celor transferate sau care urmau să fie transferate de Consiliul municipal al oraşului Madrid. În caz contrar, Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi semnat acordul.

(51)Autorităţile spaniole indică faptul că, în cazul apariţiei unei imposibilităţi (spre deosebire de imposibilitatea ab initio) de a executa un contract, cum ar fi cea care a împiedicat Consiliul municipal al oraşului Madrid să transfere parcela B-32 clubului Real Madrid, Real Madrid, în calitate de parte care nu a încălcat acordul, avea două căi posibile de urmat în temeiul articolului 1124 din Codul civil spaniol:

b)să rezilieze acordul, ceea ce, în acest caz, ar fi implicat restituirea parcelelor de teren schimbate iniţial de părţi. Cu toate acestea, întrucât terenurile respective fuseseră vândute între timp şi nu puteau fi restituite în natură, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi trebuit să restituie valoarea acelor parcele de la momentul la care au fost vândute. Cu alte cuvinte, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi fost obligat să plătească Real Madrid valoarea aferentă unui teren cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi situat în Ciudad Deportiva la momentul vânzării sale, care, potrivit Spaniei, se ridica la 53 578 623 EUR. Autorităţile spaniole subliniază că un astfel de rezultat ar fi fost mult mai costisitor pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid decât ceea ce s-a convenit în cadrul acordului de soluţionare din 2011.

(52)Autorităţile spaniole au confirmat că Real Madrid a solicitat Consiliului municipal al oraşului Madrid să îndeplinească obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 şi să nu rezilieze acordul de punere în aplicare din 1998. În acest scenariu, întrucât transferul parcelei B-32 a devenit imposibil, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar trebui să îşi îndeplinească obligaţia, acordând clubului Real Madrid o valoare echivalentă cu valoarea parcelei B-32 în 2011 (²⁷).

SECŢIUNEA 2:4.2.2. Consecinţa unei încălcări ca urmare a imposibilităţii ab initio de a îndeplini acordul

SUBTITLUL 3:4.3. Observaţii privind evaluarea parcelelor de teren

(55)În ceea ce priveşte evaluarea parcelei B-32, autorităţile spaniole explică faptul că evaluarea a fost efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid pe baza unor criterii stabilite utilizate pentru evaluarea tuturor parcelelor de teren deţinute de municipalitate. Experţii din cadrul acestor servicii trebuie să respecte principiile obiectivităţii, profesionalismului şi imparţialităţii. Administraţiile publice sunt obligate prin lege să calculeze valoarea parcelelor de teren deţinute de aceste administraţii pentru a-şi stabili inventarul activelor, indiferent de domeniul lor juridic public sau privat.

(56)În 2011, valoarea parcelei B-32 a fost stabilită de experţii din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid într-un raport din data de 27 iulie 2011 (şi anume înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011), care s-a bazat pe modelul de calcul ("Módelo básico de repercusión de suelo") prezentat mai jos:

(58)Astfel cum se indică în considerentul 18, în scopul acordului de punere în aplicare din 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat, în 1998, valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR. Potrivit autorităţilor spaniole, diferenţa dintre valoarea parcelei B-32 în 1998 şi în 2011 ar putea fi explicată prin situaţia parcelei în fiecare dintre aceste momente. În 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au luat în considerare etapa foarte timpurie şi de bază de dezvoltare urbană a parcelei. La acel moment, doar planul urbanistic era finalizat, însă dezvoltarea zonei nu era pusă în aplicare, iar autorizaţiile de construcţie nu fuseseră acordate. Astfel, au trecut mulţi ani înainte să se poată construi pe acea parcelă. Această situaţie s-a schimbat complet până în 2011.

(59)În ceea ce priveşte studiul elaborat pentru Comisie de TINSA pentru evaluarea celorlalte trei parcele transferate clubului Real Madrid în locul parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluţionare din 2011 (a se vedea considerentul 31), autorităţile spaniole au indicat că metodologia (²⁹) şi normele (³⁰) în temeiul cărora TINSA şi-a efectuat evaluarea sunt diferite de metodologia (³¹) şi normele (³²) aplicate de Consiliul municipal al oraşului Madrid. În plus, evaluarea TINSA s-a bazat pe propriile baze de date, la care Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a avut acces. Autorităţile spaniole au indicat, de asemenea, că TINSA a efectuat o analiză de sensibilitate în care, pe baza probabilităţilor, au fost identificate valori intermediare de interval ridicat. Cu toate acestea, potrivit autorităţilor spaniole, diferenţa dintre rezultatul evaluării efectuate de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi cel al evaluării efectuate de TINSA (1 127 651,04 EUR, adică o diferenţă de 5,36 %) este acceptabilă. O astfel de diferenţă în ceea ce priveşte rezultatele calculului ar fi acceptabilă chiar şi în evaluări efectuate pe baza aceleiaşi metodologii.

TITLUL 5:OBSERVAŢII DIN PARTEA CLUBULUI REAL MADRID

SUBTITLUL 1:5.1. Observaţii privind caracterul transferabil al parcelei B-32 în raport cu Real Madrid

(62)Real Madrid a subliniat că respectiva clasificare urbană a parcelei B-32 drept "teren destinat activităţilor sportive" nu a modificat obligaţia Consiliului municipal al oraşului Madrid, în temeiul acordului de punere în aplicare din 1998, de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei. La momentul respectiv, nu era clar dacă parcela B-32 trebuia să se afle ulterior în proprietate publică. O condiţie pentru ca o parcelă de teren să devină proprietate publică este ca parcela să fie "desemnată" pentru un serviciu public ("afectación"). O astfel de desemnare intervine atunci când un astfel de serviciu public este pus în aplicare sau, cu alte cuvinte, este corelat în mod efectiv cu o necesitate publică (³³).

(64)În plus, Real Madrid a considerat că respectiva clasificare stabilită în planul urbanistic ar fi putut fi modificată înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. Consiliul municipal al oraşului Madrid avea competenţa de a anula ("desafectación") clasificarea existentă la momentul respectiv a parcelei B-32 şi de a-i atribui o altă clasificare. În 1998, o astfel de modificare a clasificării existente ar fi putut fi pusă în aplicare fără să existe obstacole legale specifice. Cu toate acestea, situaţia s-a schimbat în 2001, ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 9/2001. Articolul 67 alineatul (2) din Legea nr. 9/2001 prevedea că decizia de schimbare a clasificării terenurilor destinate utilizării publice (desafecte el suelo de un destino público) trebuie să fie însoţită de măsuri compensatorii care să asigure menţinerea calităţii şi a cantităţii resurselor publice din zona afectată (³⁴). În consecinţă, atunci când, în 2003, a intervenit obligaţia de a transfera parcela B-32, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi putut reclasifica parcela respectivă fără să adopte măsuri prin care să se asigure că nu vor fi afectate calitatea şi cantitatea dotărilor sportive de bază din Las Tablas.

(65)În consecinţă, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi trebuit să achiziţioneze teren în zona Las Tablas cu o suprafaţă similară parcelei B-32 şi să îl clasifice drept "teren destinat activităţilor sportive de bază". Acest demers ar fi fost foarte costisitor, deoarece orice teren disponibil în zona respectivă era clasificat, în 2011, drept teren "rezidenţial" sau "comercial". Terenurile clasificate astfel impuneau un preţ de piaţă mult mai ridicat decât cele clasificate drept "terenuri destinate activităţilor sportive de bază". Potrivit unui studiu prezentat de Real Madrid, costurile estimate suportate de Consiliul municipal al oraşului Madrid pentru astfel de măsuri compensatorii s-ar fi încadrat între 58 de milioane EUR şi 240 de milioane EUR, şi anume mult mai mult decât compensaţia în valoare de 22 693 054,44 EUR convenită în temeiul acordului de soluţionare din 2011 (³⁵).

SUBTITLUL 2:5.2. Observaţii privind încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998 şi consecinţele unei astfel de încălcări

(66)Potrivit clubului Real Madrid, în acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi-a asumat fără niciun dubiu obligaţia de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei B-32. Real Madrid nu ar fi transferat niciodată dreptul integral de proprietate asupra terenurilor către Consiliul municipal al oraşului Madrid în schimbul unei parcele cu limitări în ceea ce priveşte caracterul său transferabil. În plus, un acord ipotetic care implică o parcelă netransferabilă ar fi întrerupt echilibrul contractual şi ar fi putut conduce la o îmbogăţire fără justă cauză a Consiliului municipal al oraşului Madrid, incompatibilă cu dreptul spaniol.

(67)În plus, Real Madrid nu a considerat că principiul operatorului privat în economia de piaţă este aplicabil în speţă. Cadrul de referinţă relevant în speţă pentru stabilirea răspunderii unei autorităţi publice şi a consecinţelor unei astfel de răspunderi nu a fost determinat de piaţă, ci de lege. Este irelevant dacă acţiunea Consiliului municipal al oraşului Madrid este conformă cu piaţa, în măsura în care acţiunea şi gradul său de răspundere sunt stabilite prin lege.

(69)Real Madrid nu avea o pretenţie legată de un simplu drept de folosinţă asupra parcelei B-32. O astfel de pretenţie ar fi denaturat obligaţiile asumate de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi de Real Madrid în acordul de punere în aplicare din 1998. Valoarea relevantă în scopul compensării era valoarea pe care parcela B-32 ar fi avut-o pentru Real Madrid în cazul în care Consiliul municipal al oraşului Madrid şi-ar fi îndeplinit obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei, în conformitate cu termenii contractului.

(70)În această privinţă, Real Madrid a susţinut că, pentru ca o obligaţie contractuală să fie considerată nulă şi neavenită în temeiul dreptului spaniol, obstacolele din calea executării trebuie să existe încă de la început, să fie absolute, permanente şi independente de voinţa părţilor. Din acelaşi motiv, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi putut să evite îndeplinirea obligaţiei sale contractuale faţă de Real Madrid de a transfera parcela B-32 prin invocarea doctrinei de drept spaniol privind apariţia imposibilităţii ("imposibilidad sobrevenida"). Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi putut evita asumarea responsabilităţii numai dacă obstacolele din calea executării nu puteau fi depăşite şi se aflau în afara controlului său.

(71)Potrivit clubului Real Madrid, ar fi fost de neconceput ca Real Madrid să accepte o soluţionare prin care dreptului său contractual asupra parcelei B-32 i se atribuia o valoare mai mică decât valoarea de piaţă a parcelei în 2011. Real Madrid nu ar fi acceptat o soluţionare care estima valoarea dreptului său asupra parcelei B-32 la valoarea de piaţă a parcelei respective din 1998 sau din 2003. Real Madrid ar fi formulat o acţiune în instanţă pentru protejarea valorii integrale a dreptului său de a solicita executarea acordului de punere în aplicare din 1998.

(72)Ca alternativă la acordul de soluţionare din 2011, Real Madrid ar fi insistat asupra drepturilor sale contractuale. Un astfel de drept ar fi putut fi dreptul la compensaţii pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale, dacă aceasta era cauzată în mod intenţionat sau din neglijenţă în temeiul articolului 1101 din Codul civil. Acest lucru ar fi dus la formularea unei cereri de compensare pentru valoarea terenului de la momentul pronunţării hotărârii, respectiv valoarea prevăzută de acordul de soluţionare din 2011. De asemenea, Real Madrid ar fi putut rezilia contractul în temeiul articolului 1124 din Codul civil, ceea ce ar fi dus la apariţia dreptului de restituire a ceea ce a fost deja executat în conformitate cu dispoziţiile articolului 1123 din Codul civil şi la formularea unei cereri de despăgubire.

(73)Real Madrid subliniază că acordul de soluţionare din 2011 este mai avantajos pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid decât restituirea integrală a parcelelor care au făcut obiectul schimbului. Restituirea ar fi implicat revenirea la situaţia existentă înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. În principiu, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi fost obligat să restituie clubului Real Madrid terenul cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi pe care l-a primit în Ciudad Deportiva, iar Real Madrid ar fi trebuit să restituie Consiliului municipal al oraşului Madrid parcelele 33 şi 34. Totuşi, restituirea parcelelor ca atare nu ar fi fezabilă. Părţile au vândut terenul cu ani în urmă către terţi care au dobândit terenul cu bună-credinţă. În astfel de cazuri, potrivit legislaţiei spaniole, o parte trebuie, în schimb, să restituie celeilalte părţi valoarea pe care o are terenul care face obiectul restituirii la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

(74)Pe baza unui raport de evaluare a terenurilor din 2014 comandat de Real Madrid şi întocmit de societatea de consultanţă imobiliară Aguirre Newman ("raportul Aguirre Newman"), Real Madrid a explicat modul în care ar fi tratată restituirea prestaţiilor contractuale în 2011 în conformitate cu dreptul spaniol şi care ar fi consecinţele financiare ale restituirii. Potrivit clubului Real Madrid, restituirea ar fi declanşat următoarele plăţi între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid:

(76)În sfârşit, Real Madrid susţine că ar fi putut pretinde despăgubiri pentru posibilele prejudicii suferite ca urmare a nerespectării obligaţiilor contractuale de către Consiliul municipal al oraşului Madrid. În temeiul articolului 1124 din Codul civil spaniol şi a jurisprudenţei consacrate, rezilierea contractului şi solicitarea de despăgubiri contractuale sunt soluţii reciproc compatibile. Scopul acestor despăgubiri ar fi acela de a-l pune pe creditor în aceeaşi situaţie ca şi în cazul în care debitorul şi-ar fi respectat obligaţiile contractuale.

(77)În cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi considerat nul şi neavenit, Real Madrid a susţinut că efectul juridic al nulităţii contractului ar fi, potrivit articolului 1303 din Codul civil, restituirea între părţi a prestaţiilor executate în temeiul contractului nul. Articolul 1307 din Codul civil prevede că obiectul care nu poate fi restituit din cauză că a fost pierdut ar trebui să fie înlocuit la valoarea sa de la momentul pierderii, plus dobânda aferentă. O vânzare de bună-credinţă către un terţ echivalează cu o pierdere (³⁸). Această abordare ar fi condus la următoarele plăţi între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid:

c)în consecinţă, efectul net al unei astfel de restituiri în 2011, fără dobânzi, ar fi condus la o obligaţie a Consiliului municipal al oraşului Madrid de a plăti clubului Real Madrid suma de 40 100 000 EUR. Această sumă ar depăşi cu 17 407 000 EUR compensaţia plătită clubului Real Madrid în temeiul acordului de soluţionare din 2011 şi ar fi cu 7 000 000 EUR mai mare decât suma pe care Consiliul municipal al oraşului Madrid ar trebui să o restituie clubului Real Madrid în cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi reziliat ca urmare a nerespectării obligaţiilor contractuale de către Consiliul municipal al oraşului Madrid.

SUBTITLUL 3:5.3. Observaţii privind valoarea parcelelor de teren

(78)Valorile parcelelor de teren din 1998 au fost stabilite de funcţionari experţi, cu experienţă, ai Gerencia Municipal de Urbanismo din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, utilizând metodologia de evaluare prevăzută în legislaţia spaniolă. Conform acestor evaluări, parcelele care urmau să fie transferate clubului Real Madrid aveau aceeaşi valoare totală precum suprafaţa de 15 000 de metri pătraţi care urma să fie transferată Consiliului municipal al oraşului Madrid.

(80)Metodologia de evaluare utilizată pentru a estima valoarea parcelelor care au făcut obiectul acordului din 1998 a fost aplicată de autorităţile publice pe întreg teritoriul Spaniei pentru a stabili în mod obiectiv valoarea terenurilor (³⁹). Funcţionarii care întocmesc rapoarte de evaluare sunt experţi în domeniu şi au obligaţia de a acţiona în conformitate cu legile şi cu procedurile aplicabile, precum şi de a respecta principiile obiectivităţii, neutralităţii şi imparţialităţii. Evaluările pe care le întocmesc sunt considerate a fi corecte şi exacte, inclusiv atunci când acestea sunt utilizate în proceduri judiciare în faţa instanţelor spaniole. Ajustarea deliberată a unei evaluări (în sens crescător sau descrescător) în favoarea unei părţi private pe cheltuiala administraţiei publice ar fi ilegală în temeiul legislaţiei spaniole.

(³⁹)Decretul regal nr. 1020/1993 care conţine standardele tehnice pentru evaluarea cadastrală şi tabelul valorilor standard pentru terenuri şi construcţii (" Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana "). Articolul 114 alineatul (1) din Legea nr. 33/2003 privind activele administraţiilor publice (" Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas ") prevede că evaluările terenurilor din domeniul public, realizate în sensul legii respective, pot fi efectuate de (i) membrii personalului tehnic al organismului public care gestionează activele sau drepturile care urmează să fie transferate sau care este interesat de achiziţionarea/închirierea acestora, (ii) membrii personalului tehnic al Ministerului Finanţelor şi Administraţiei Publice, (iii) societăţile de evaluare înregistrate în Registrul societăţilor de evaluare al Băncii Spaniei (" Registro de Sociedades de Tasación del Banco de Espańa "), precum şi alte societăţi de evaluare care au fost autorizate în mod corespunzător.

(82)Raportul Aguirre Newman a estimat valoarea de piaţă din 1998 a parcelei B-32 şi a terenului cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi din Ciudad Deportiva. Rezultatele raportului Aguirre Newman sunt, în linii mari, în concordanţă cu evaluările convenite de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. Rezultatele sprijină punctul de vedere potrivit căruia clubul Real Madrid nu a beneficiat de o supracompensare în 1998. De fapt, raportul arată că acordul de punere în aplicare din 1998 a subestimat valoarea din 1998 a terenului cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi din Ciudad Deportiva şi a supraestimat valoarea parcelei B-32, precum şi a parcelelor 33 şi 34.

Consiliul municipal al oraşului Madrid				Real Madrid
Parcele de teren de trans ferat clubului Real Ma drid	Valoare (raportul Aguirre Newman)	Valoare (acordul din 1998)	Variaţie (Delta%)	Parcele de teren de transferat Consiliului municipal al oraşului Madrid	Valoare (raportul Aguirre Newman)	Valoare (acordul din 1998)	Variaţie (Delta%)
Parcela B-32	574 000 EUR	595 194 EUR	+3,69 %	15 000 m²în Ciudad Deportiva	13 850 000 EUR	13 522 772 EUR	-2,04 %
Parcelele B-33 şi B-34	12 869 000 EUR	12 927 578 EUR	+0,46 %
Total	13 443 000 EUR	13 522 772 EUR	+0,59 %	Total	13 850 000 EUR	13 522 772 EUR	-2,04 %

(83)Rezultatele de mai sus arată că, atunci când a încheiat acordul de schimb de terenuri din 1996 şi acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid a acţionat ca un operator privat. Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a transferat niciun avantaj clubului Real Madrid. Vânzarea ulterioară de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a unor parcele de teren din Ciudad Deportiva pentru suma de 53 000 000 EUR confirmă faptul că Real Madrid nu a fost supracompensată atunci când a schimbat cu Consiliul municipal al oraşului Madrid parcela din Ciudad Deportiva. În plus, vânzarea parcelelor situate în zona Julián Camarillo Sur de către Real Madrid unor terţi în 1999 la un preţ aproximativ identic valorii atribuite acestor parcele cu ocazia acordului de punere în aplicare din 1998 confirmă exactitatea evaluărilor realizate de Consiliul municipal al oraşului Madrid.

(84)În ceea ce priveşte evaluarea parcelei B-32 din 2011, Real Madrid consideră că evaluarea realizată de serviciile tehnice din cadrul Departamentului de dezvoltare urbană al Consiliului municipal al oraşului Madrid constituie, de asemenea, o evaluare independentă. Evaluarea efectuată de Aguirre Newman pentru Real Madrid, în cadrul căreia s-au utilizat principii internaţionale de evaluare consacrate, a indicat că valoarea de piaţă a parcelei B-32 în 2011 era de 22 690 000 EUR, şi anume aproape aceeaşi valoare precum cea obţinută în urma evaluării efectuate de Consiliul municipal al oraşului Madrid în scopul acordului de soluţionare din 2011.

(85)De asemenea, Real Madrid a contractat serviciile TINSA pentru estimarea valorii parcelei B-32 din 2011 cu ajutorul metodologiei TINSA utilizate pentru a calcula valoarea celorlalte trei parcele, şi anume metoda reziduală dinamică, în sensul raportului comandat de Comisie. Pe baza acestei evaluări, valoarea de piaţă a parcelei B-32 în 2011 a fost de 23 000 000 EUR. Evaluarea TINSA se face pe baza următoarelor ipoteze specifice. În primul rând, parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităţilor sportive de bază şi, în al doilea rând, calculul valorii se face luând în considerare parcela ca teren fără restricţii în ceea ce priveşte caracterul său transferabil.

(86)În plus, Real Madrid atrage atenţia asupra faptului că valoarea atribuită parcelei B-32 de către cadastrul imobiliar ("Catastro Inmobiliario") în 2011 a fost de 25 776 296 EUR. Cadastrul imobiliar este o entitate de stat care funcţionează pe lângă Ministerul Finanţelor din Spania şi care este independentă de Consiliul municipal al oraşului Madrid sau de orice altă autoritate din Madrid. Potrivit legislaţiei spaniole, valoarea cadastrală nu trebuie să depăşească valoarea de piaţă a terenului în cauză şi se bazează, de exemplu, pe informaţiile privind tranzacţiile reale de pe piaţă. În consecinţă, valoarea de piaţă din 2011 a parcelei B-32 nu ar fi trebuit să fie mai mică de 25 776 296 EUR.

(87)În ceea ce priveşte majorarea valorii faţă de valoarea din anul 1998, Real Madrid explică faptul că, în 1998, parcela B-32 era o parcelă de teren neproductivă, situată într-o zonă neamenajată. Deşi Consiliul municipal al oraşului Madrid aprobase un plan de dezvoltare urbană în 1997, o astfel de aprobare nu a asigurat amenajarea efectivă a terenurilor, aceasta necesitând investiţii semnificative din partea investitorilor privaţi care doreau să îşi asume riscul respectiv. Primele autorizaţii de construcţie în zona Las Tablas, unde se află parcela B-32, au fost eliberate abia în 2001. Din acel moment, au început lucrări semnificative de construcţii şi a devenit clar că Las Tablas va fi probabil o zonă cu o dezvoltare urbană de succes. Exemplul dat de Telefónica prin mutarea sediului central internaţional în Las Tablas a fost urmat şi de alte societăţi importante. În 2011, zona era complet amenajată şi a devenit o zonă rezidenţială şi comercială foarte populară. Această transformare majoră a zonei Las Tablas într-o zonă complet amenajată şi construită, înconjurată de blocuri de locuinţe scumpe şi de sedii ale corporaţiilor multinaţionale, a avut un efect puternic asupra valorii parcelei B-32 din 2011.

(90)În ceea ce priveşte studiul elaborat pentru Comisie de TINSA pentru evaluarea celorlalte trei parcele care urmau să fie transferate clubului Real Madrid în locul parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluţionare din 2011 (a se vedea considerentul 31), Real Madrid a considerat că evaluarea TINSA includea erori, care au avut un impact semnificativ asupra rezultatelor evaluării. Una dintre aceste erori a fost faptul că evaluarea TINSA s-a bazat pe preţurile cerute şi nu pe preţurile de închidere ale tranzacţiilor efective de cumpărare. TINSA ar fi putut utiliza instrumentul oferit începând cu 2017 de către registrele funciare spaniole, care furnizează date privind tranzacţiile reale şi, prin urmare, preţurile de închidere. Utilizarea acestui instrument ar putea fi esenţială pentru estimarea unei valori de piaţă. În caz contrar, evaluarea ar putea duce la abateri la nivelul rezultatelor. În plus, utilizarea de către TINSA a unor valori de referinţă comparabile şi a anumitor coeficienţi de ponderare nu ar fi corectă.

SUBTITLUL 4:5.4. Observaţii privind terenul din jurul stadionului Bernabéu

(91)Real Madrid arată că, în ceea ce priveşte modificarea PGOU referitoare la zonele situate în jurul stadionului Bernabéu şi al cartierului Carabanchel, astfel cum s-a convenit în cadrul acordului de dezvoltarea urbană din 2011, modificarea preconizată a planului de dezvoltare urbană prevedea o extindere a suprafeţei construibile ("edificabilidad") pentru a permite extinderea stadionului şi instalarea unui acoperiş. Pentru a compensa aceste extinderi, legislaţia spaniolă prevede că proprietarul transferă 10 % din valoarea extinderii suprafeţei construibile ("aprovechamiento") către autoritatea publică. În acest caz, transferul către Consiliul municipal al oraşului Madrid trebuia să cuprindă parcelele din zonele Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, care urmau să fie reclasificate din "rezidenţiale" ("residencial") în "zone verzi" şi "instalaţii publice" ("equipamiento público").

(92)Cu toate acestea, Hotărârea nr. 77/2015 pronunţată de Înalta Curte de Justiţie din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat această modificare din 2011 a PGOU. Această hotărâre a devenit obligatorie din punct de vedere juridic, împiedicând executarea acordului de dezvoltare urbană din 2011. Real Madrid subliniază că acest acord nu are absolut nicio legătură cu acordul de soluţionare din 2011. Până în prezent, nu s-au transferat terenuri între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid în temeiul acordului de dezvoltare urbană din 2011. De fapt, planurile respective ale părţilor au fost anulate.

TITLUL 6:OBSERVAŢII PRIMITE DE LA ALTE PĂRŢI INTERESATE

(94)Ecologistas en Acción arată că, nici în 1998, parcelele care au fost clasificate drept terenuri destinate serviciilor publice, cum ar fi terenurile destinate activităţilor sportive publice, nu puteau fi transferate către entităţi private. Această interdicţie s-ar aplica, de asemenea, terenurilor care nu încă fuseseră achiziţionate de către municipalitate, dar care au fost incluse în planurile urbanistice cu o astfel de clasificare. Această afirmaţie reprezintă propria interpretare a legislaţiei spaniole în domeniul urbanismului de către Ecologistas en Acción.

(95)La fel ca Real Madrid, Ecologistas en Acción atrage atenţia Comisiei asupra Hotărârii nr. 77/2015 pronunţate de Înalta Curte de Justiţie din Madrid la 2 februarie 2015, care a anulat modificarea PGOU în ceea ce priveşte terenurile din jurul stadionului Bernabéu. Înalta Curte de Justiţie din Madrid a constatat că nu există un interes general care să justifice modificările planului urbanistic legate de terenurile din jurul stadionului menţionate la punctul 18 din decizia de iniţiere a procedurii. Instanţa a considerat că tranzacţia dintre Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid nu respectă consideraţiile privind interesul public general al municipalităţii şi că a fost dictată exclusiv de nevoile Real Madrid în legătură cu proiectul său de modernizare a stadionului.

TITLUL 7:EVALUAREA MĂSURII

SUBTITLUL 1:7.1. Observaţie preliminară privind acordul de dezvoltare urbană din 2011

SUBTITLUL 2:7.2. Existenţa ajutorului

SECŢIUNEA 1:

(101)Prin urmare, pentru ca o măsură să fie calificată drept ajutor în sensul acestei dispoziţii, este necesar ca toate condiţiile următoare să fie îndeplinite: (i) măsura trebuie să fie imputabilă statului şi să fie finanţată prin intermediul resurselor de stat; (ii) măsura trebuie să confere un avantaj beneficiarului său; (iii) acest avantaj trebuie să fie selectiv şi (iv) măsura trebuie să denatureze concurenţa sau să ameninţe să denatureze concurenţa şi să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre.

(102)Pentru ca normele privind ajutoarele de stat să se aplice, beneficiarul pretinsului ajutor trebuie să fie o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE. Potrivit jurisprudenţei, o întreprindere poate fi o entitate angajată într-o activitate economică, indiferent de statutul său juridic şi de modul în care este finanţată (⁴¹). În măsura în care constituie activităţi economice, activităţile sportive sunt astfel supuse dreptului Uniunii în materie de concurenţă (⁴²). În cazul de faţă, Real Madrid exploatează un club sportiv profesionist, pentru care generează venituri din vânzarea de bilete, din activităţi de marketing, din drepturi de difuzare, din activităţi comerciale, din sponsorizare etc. (a se vedea considerentul 14). Prin urmare, clubul Real Madrid ar trebui să fie considerat o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.

SECŢIUNEA 2:7.2.2. Imputabilitatea statului şi finanţarea prin intermediul resurselor de stat

(103)Pentru ca măsurile să fie calificate drept ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, acestea trebuie, primul rând, să fie imputabile statului şi, în al doilea rând, să implice resurse de stat. A doua condiţie implică faptul că ajutorul trebuie să fie acordat direct de către stat sau de către un organism public sau privat desemnat sau înfiinţat de stat (⁴³).

(104)Acordul de soluţionare din 2011 a fost încheiat de Consiliul municipal al oraşului Madrid, care este o autoritate publică din Spania (a se vedea considerentul 29). Prin acest acord, Consiliul municipal al oraşului Madrid a oferit clubului Real Madrid o compensaţie pentru nerespectarea obligaţiei contractuale de a transfera parcela B-32 prin transferul celorlalte trei parcele. În consecinţă, acordul de soluţionare din 2011 este imputabil Consiliului municipal al oraşului Madrid şi are ca rezultat transferul de resurse de stat sub forma unui transfer către Real Madrid al unor parcele de teren deţinute de Consiliul municipal al oraşului Madrid.

SECŢIUNEA 3:7.2.3. Ajutorul trebuie să denatureze concurenţa sau să ameninţe să denatureze concurenţa şi să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre

(105)Orice ajutor acordat clubului Real Madrid poate să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre, întrucât Real Madrid obţine venituri din vânzarea de bilete, din activităţi de marketing, din drepturi de difuzare, din activităţi comerciale şi din sponsorizare nu numai în Spania, ci şi din surse de pe întreg teritoriul Uniunii Europene. În plus, clubul concurează din punct de vedere economic cu cluburi de fotbal profesionist din Spania şi din întreaga Uniune Europeană pentru obţinerea acestor venituri (a se vedea considerentul 14) şi pentru achiziţionarea de jucători de fotbal, astfel că orice ajutor acordat este de natură să afecteze schimburile comerciale intra-UE şi să denatureze concurenţa, întrucât poziţia financiară a clubului Real Madrid poate fi consolidată în comparaţie cu concurenţii săi pe piaţa fotbalului profesionist ca urmare a acordării acestui ajutor (⁴⁴). În consecinţă, cea de a patra condiţie pentru constatarea existenţei unui ajutor de stat este, de asemenea, îndeplinită în cazul de faţă.

SECŢIUNEA 5:7.2.5. Avantajul economic

SUBSECŢIUNEA 0:

(108)Conform jurisprudenţei, tranzacţiile economice efectuate de un organism public sau de o întreprindere publică nu conferă un avantaj partenerilor săi la tranzacţie şi, prin urmare, nu constituie un ajutor de stat dacă sunt efectuate în concordanţă cu respectarea condiţiilor normale de piaţă (⁴⁶). Pentru a se stabili dacă o anumită tranzacţie efectuată de o autoritate publică a respectat condiţiile normale de piaţă, trebuie să se compare conduita acestei autorităţi publice cu cea a unui ipotetic operator economic privat în economia de piaţă care acţionează în condiţii normale de piaţă. În cazul în care operatorul economic privat în economia de piaţă ar fi încheiat tranzacţia respectivă în condiţii similare, atunci existenţa unui avantaj poate fi exclusă în ceea ce priveşte tranzacţia respectivă (⁴⁷).

(110)În plus, Tribunalul a confirmat în hotărârea din 2019 că "Regatul Spaniei ar fi putut invoca orice analiză juridică efectuată la solicitarea Consiliului municipal al oraşului Madrid în condiţiile arătate la punctul 51" (⁴⁹). Tribunalul a precizat, de asemenea, că o astfel de analiză juridică "nu însemna doar consultanţă externă" (⁵⁰).

(112)Cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid au fost întocmite de experţi din cadrul departamentului de urbanism, al departamentului juridic şi al departamentului financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid şi au fost semnate înainte de semnarea acordului în cauză (a se vedea considerentele 27 şi 28). La elaborarea acestor trei rapoarte, experţii au luat în considerare acordul de schimb din 1996, acordul de punere în aplicare din 1998, evaluarea celorlalte trei parcele efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid la 27 iulie 2011 şi cererea Real Madrid din 28 ianuarie 2011 prin care se solicita transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 (a se vedea considerentul 26). Pe baza evaluării acestor elemente de probă, experţii au recomandat autorităţii locale să semneze acordul de soluţionare din 2011, înainte de semnare. Consultanţa juridică, de urbanism şi financiară inclusă în cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid este reprodusă în expunerea de motive a acordului de soluţionare din 2011.

(113)În plus, autorităţile spaniole au furnizat, de asemenea, Comisiei observaţii detaliate pregătite de Consiliul municipal al oraşului Madrid. Comisia observă că acestea includ o analiză juridică detaliată efectuată de Consiliul municipal al oraşului Madrid, bazată nu numai pe interpretarea de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a dispoziţiilor relevante de drept civil şi din domeniul legislaţiei de urbanism spaniole şi regionale, ci şi pe practica acestuia, precum şi pe jurisprudenţa şi doctrina aplicabile în cazul de faţă (a se vedea secţiunile 4.1 şi 4.2).

(115)În primul rând, în cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid, experţii municipali i-au recomandat Consiliului municipal al oraşului Madrid să semneze acordul de soluţionare din 2011 din următoarele motive:

(116)În al doilea rând, astfel cum se descrie în secţiunile 4.1 şi 4.2, autorităţile spaniole au pus la dispoziţia Comisiei o analiză juridică detaliată în sprijinul următoarelor concluzii:

a)parcela B-32, care a fost considerată în 1998 de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid ca fiind o parcelă de teren transferabilă, a devenit netransferabilă către entităţi private, ca urmare a unei modificări din 2001 a legislaţiei de urbanism regionale aplicabile, care a impus proprietatea publică asupra parcelei. Posibilitatea de a modifica respectiva clasificare a parcelei B-32 ca teren destinat activităţilor sportive, astfel cum a fost propusă de unele părţi interesate, a fost eliminată. Pe baza jurisprudenţei, Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că o astfel de modificare trebuie, în orice caz, să servească unui interes general şi nu poate fi adoptată exclusiv pentru a face posibil transferul unei parcele de teren către o entitate privată (a se vedea secţiunea 4.1);

b)Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a transferat parcela B-32 clubului Real Madrid. Prin urmare, Consiliul municipal al oraşului Madrid era răspunzător pentru încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998, care era un acord în vigoare. Într-un astfel de scenariu, Real Madrid putea solicita, cum a şi procedat de altfel, Consiliului municipal al oraşului Madrid să furnizeze valoarea echivalentă parcelei netransferate. Real Madrid ar fi putut, în mod alternativ, să rezilieze acordul de punere în aplicare din 1998 şi să solicite părţilor să restituie parcelele de teren care au făcut obiectul schimbului. Având în vedere că parcelele care au făcut obiectul schimbului dintre Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid fuseseră deja vândute unor terţi, restituirea acestor parcele a devenit imposibilă. Într-o astfel de situaţie, părţile ar fi trebuit, în temeiul dreptului spaniol, să îşi restituie reciproc valoarea parcelelor de teren la momentul vânzării lor (a se vedea secţiunile 4.2 şi 5.2).

(117)Această analiză juridică a permis Consiliului municipal al oraşului Madrid să ia în considerare, în cadrul procesului său decizional, diferitele opţiuni disponibile din punct de vedere juridic şi consecinţele lor economice. În acordul de soluţionare din 2011, părţile au convenit să soluţioneze litigiul prin transferul celorlalte trei parcele către Real Madrid. Comisia observă că, astfel cum au afirmat Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid, această tranzacţie a evitat un rezultat, şi anume rezilierea acordului, care ar fi fost mult mai oneros pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid (a se vedea considerentul 51).

(118)Având în vedere cele de mai sus, Comisia nu contestă aplicabilitatea principiului operatorului economic privat în economia de piaţă în cazul Consiliului municipal al oraşului Madrid atunci când a semnat acordul de soluţionare din 2011. În acest sens, Comisia observă, de asemenea, următoarele:

- În observaţiile prezentate în perioada februarie 2012-2025, autorităţile spaniole fac trimitere la opinia lor juridică dinainte de semnarea acordului de soluţionare din 2011, în special la analiza lor juridică referitoare la netransferabilitatea parcelei B-32 către Real Madrid şi la răspunderea sa pentru netransferarea parcelei, care a fost considerată atât de Consiliul municipal al oraşului Madrid, cât şi de Real Madrid drept o încălcare a acordului (a se vedea considerentele 42-45);

- cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid, combinate cu observaţiile autorităţilor spaniole prezentate în perioada 2012-2025, oferă o interpretare detaliată a dreptului civil spaniol şi a legislaţiei spaniole din domeniul urbanismului aplicabile anterior sau la momentul semnării acordului de soluţionare din 2011, şi nu ulterior. În plus, cele trei rapoarte şi observaţiile menţionate mai sus au fost pregătite de aceleaşi servicii din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, care au calitatea de experţi în domeniul juridic, în domeniul urbanismului şi în domeniul financiar;

- în observaţiile sale, Real Madrid susţine că parcela B-32 era transferabilă în 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid era răspunzător pentru netransferarea parcelei, ceea ce constituia o încălcare a contractului, iar Real Madrid avea dreptul să solicite o compensaţie ca urmare a unei nerespectării obligaţiilor contractuale. O astfel de compensaţie ar fi trebuit să plaseze Real Madrid în aceeaşi situaţie în care s-ar fi aflat în cazul în care Consiliul municipal al oraşului Madrid şi-ar fi respectat obligaţia contractuală şi ar fi transferat clubului Real Madrid proprietatea deplină asupra parcelei B-32.

SUBSECŢIUNEA 1:7.2.5.2. Aplicarea principiului operatorului în economia de piaţă

(123)Tribunalul a reamintit în hotărârea din 2019 că, "pentru a verifica dacă vânzarea unui teren de către o autoritate publică unei persoane private constituie un ajutor de stat, Comisia trebuie să aplice criteriul investitorului privat într-o economie de piaţă, pentru a verifica dacă preţul plătit de beneficiarul prezumat al ajutorului corespunde preţului pe care l-ar fi putut stabili un investitor privat care acţionează în condiţii de concurenţă normale. În general, folosirea acestui criteriu presupune o apreciere complexă de natură economică din partea Comisiei" (⁵¹).

(124)În plus, Tribunalul a constatat că "trebuie, aşadar, să se aprecieze dacă, ţinând seama de intenţia iniţială a părţilor la acordul de punere în aplicare din 1998, dar şi de reglementarea aplicabilă parcelei B-32 la momentul încheierii acordului de punere în aplicare menţionat, precum şi la momentul încheierii acordului de soluţionare din 2011, este rezonabil să se presupună că un operator privat în economia de piaţă ar fi acceptat să suporte întreaga compensaţie pentru netransferarea parcelei în discuţie, care a fost estimată la valoarea parcelei menţionate, la suma de 22 690 000 de euro" (⁵²).

(126)Astfel cum se indică în considerentul 56, la 27 iulie 2011 (şi anume înainte de încheierea acordului de soluţionare), serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au calculat valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 la acea dată la 22 693 054,44 EUR. Potrivit Ministerului de Finanţe spaniol, valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2011 a fost estimată la 25 776 296 EUR (considerentul 57). Evaluarea efectuată de consultantul Aguirre Newman pentru Real Madrid a indicat că valoarea de piaţă a parcelei B-32 în 2011 a fost de 22 690 000 EUR (considerentul 84). Consultantul TINSA a stabilit, de asemenea, pentru Real Madrid, valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 la 23 000 000 EUR (considerentul 85).

(129)Potrivit analizei juridice a Consiliului municipal al oraşului Madrid, efectuată pe baza unor elemente de probă obiective şi verificabile colectate înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011 sau la momentul încheierii acestuia (a se vedea considerentul 122), Real Madrid avea dreptul să primească o compensaţie pentru încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998. O astfel de compensaţie ar trebui să aibă o valoare egală cu valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2011 (a se vedea considerentul 52).

(130)În plus, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid susţin că serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid însărcinate cu evaluarea parcelelor de teren aveau calitatea de experţi profesionişti în domeniul evaluării, pentru care există obligaţia legală a respectării principiilor obiectivităţii şi imparţialităţii. Aceste servicii au estimat valoarea parcelelor deţinute de administraţiile publice, astfel cum prevede legea, iar evaluările lor sunt considerate a fi exacte în faţa instanţelor naţionale (considerentele 55 şi 80). Pe această bază, Real Madrid a considerat că evaluarea parcelei B-32 efectuată în 1998 şi în 2011 de către serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid constituie evaluări independente (considerentul 81).

(133)În ceea ce priveşte creşterea valorii parcelei B-32 din 1998 până în 2011, autorităţile spaniole au explicat că diferenţa de valoare ar putea fi explicată prin situaţia juridică şi economică diferită a parcelei în fiecare dintre aceşti ani. În 1998, pentru această parcelă, era finalizat doar planul urbanistic. Cu toate acestea, a devenit posibil să se construiască pe parcela respectivă abia după mai mulţi ani (considerentul 58). Real Madrid este de acord cu raţionamentul Consiliului municipal al oraşului Madrid şi prezintă aceleaşi consideraţii, adăugând că primele autorizaţii de construcţie în zona Las Tablas au fost acordate abia începând cu 2001 (considerentul 87).

(135)De asemenea, Comisia ia în considerare faptul că serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 şi valoarea celorlalte trei parcele în 2011 înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011. În plus, astfel cum au indicat autorităţile spaniole, aceste evaluări au fost efectuate pe baza aceleiaşi metodologii, care este stabilită prin lege şi a fost efectuată de experţi care trebuie să respecte în baza legii principiile obiectivităţii şi imparţialităţii (considerentul 55).

(136)Valoarea parcelei B-32 şi valoarea celorlalte trei parcele, astfel cum au fost estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, se încadrează în intervalul de valori estimat în diferitele evaluări prezentate Comisiei de Real Madrid şi în evaluarea celorlalte trei parcele pregătite de TINSA pentru Comisie (⁵³).

(⁵³)Comisia a analizat diferitele evaluări ale parcelei B-32 şi ale celorlalte trei parcele prezentate de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid, precum şi raportul TINSA, inclusiv evaluarea celorlalte trei parcele, efectuată pentru Comisie. Valorile estimate pentru parcela B-32 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid sunt aproape identice. În ceea ce priveşte valoarea celorlalte trei parcele, estimările furnizate de Consiliul municipal al oraşului Madrid, de Real Madrid şi, pentru Comisie, de TINSA, diferă considerabil, de la o valoarea maximă de 21 100 000 EUR estimată de TINSA pentru Comisie la o valoare minimă de 12 385 000 EUR estimată de Aguirre Newman pentru Real Madrid. Valoarea celorlalte trei parcele estimată de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid se încadrează în acest interval la 19 972 348,96 EUR.

(139)Comisia consideră, de asemenea, că valorile care trebuie comparate pentru a calcula compensaţia datorată clubului Real Madrid în temeiul acordului de soluţionare din 2011 ar trebui să fie cele estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid în scopul unui astfel de acord (⁵⁴), astfel cum se arată în tabelul 3 de mai jos.

(141)Pentru a evalua avantajul potenţial al clubului Real Madrid, Comisia ia în considerare nu numai valorile din 2011 aferente dreptului de proprietate, astfel cum au fost estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid (a se vedea tabelul 3 de mai sus), ci şi datoria clubului Real Madrid faţă de Consiliul municipal al oraşului Madrid, astfel cum s-a menţionat mai sus în considerentul 140, după cum urmează:

TITLUL 8:CONCLUZIE

Parcela de teren	Valoarea (în EUR)
Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid	19 972 348,96
Parcela B-32	22 693 054,44

Parcela de teren	Valoarea (în EUR)
a) Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid	19 972 348,96
b) Parcela B-32	22 693 054,44 (+92 037,59 (⁵⁵)) (⁵⁵) Suma plătită de Real Madrid cu titlu de impozit pe proprietate aferent parcelei B-32, care urmează să fie adăugată la valoarea parcelei B-32, în temeiul acordului de soluţionare din 2011.
c) Datoria clubului Real Madrid	2 812 735,03
Niciun avantaj (a-b+c)	Valoare negativă a ajutorului

Decizia 2488/26-aug-2025 privind ajutorul de stat SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) acordat de Spania pentru Real Madrid CF [notificată cu numărul C(2025) 5839]

Jurnalul Oficial seria L