Titlul 5 - OBSERVAŢII DIN PARTEA CLUBULUI REAL MADRID - Decizia 2488/26-aug-2025 privind ajutorul de stat SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) acordat de Spania pentru Real Madrid CF [notificată cu numărul C(2025) 5839]

Acte UE

Jurnalul Oficial seria L

În vigoare

Versiune de la: 22 Decembrie 2025

TITLUL 5:OBSERVAŢII DIN PARTEA CLUBULUI REAL MADRID

SUBTITLUL 1:5.1. Observaţii privind caracterul transferabil al parcelei B-32 în raport cu Real Madrid

(62)Real Madrid a subliniat că respectiva clasificare urbană a parcelei B-32 drept "teren destinat activităţilor sportive" nu a modificat obligaţia Consiliului municipal al oraşului Madrid, în temeiul acordului de punere în aplicare din 1998, de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei. La momentul respectiv, nu era clar dacă parcela B-32 trebuia să se afle ulterior în proprietate publică. O condiţie pentru ca o parcelă de teren să devină proprietate publică este ca parcela să fie "desemnată" pentru un serviciu public ("afectación"). O astfel de desemnare intervine atunci când un astfel de serviciu public este pus în aplicare sau, cu alte cuvinte, este corelat în mod efectiv cu o necesitate publică (³³).

(64)În plus, Real Madrid a considerat că respectiva clasificare stabilită în planul urbanistic ar fi putut fi modificată înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. Consiliul municipal al oraşului Madrid avea competenţa de a anula ("desafectación") clasificarea existentă la momentul respectiv a parcelei B-32 şi de a-i atribui o altă clasificare. În 1998, o astfel de modificare a clasificării existente ar fi putut fi pusă în aplicare fără să existe obstacole legale specifice. Cu toate acestea, situaţia s-a schimbat în 2001, ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 9/2001. Articolul 67 alineatul (2) din Legea nr. 9/2001 prevedea că decizia de schimbare a clasificării terenurilor destinate utilizării publice (desafecte el suelo de un destino público) trebuie să fie însoţită de măsuri compensatorii care să asigure menţinerea calităţii şi a cantităţii resurselor publice din zona afectată (³⁴). În consecinţă, atunci când, în 2003, a intervenit obligaţia de a transfera parcela B-32, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi putut reclasifica parcela respectivă fără să adopte măsuri prin care să se asigure că nu vor fi afectate calitatea şi cantitatea dotărilor sportive de bază din Las Tablas.

(65)În consecinţă, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi trebuit să achiziţioneze teren în zona Las Tablas cu o suprafaţă similară parcelei B-32 şi să îl clasifice drept "teren destinat activităţilor sportive de bază". Acest demers ar fi fost foarte costisitor, deoarece orice teren disponibil în zona respectivă era clasificat, în 2011, drept teren "rezidenţial" sau "comercial". Terenurile clasificate astfel impuneau un preţ de piaţă mult mai ridicat decât cele clasificate drept "terenuri destinate activităţilor sportive de bază". Potrivit unui studiu prezentat de Real Madrid, costurile estimate suportate de Consiliul municipal al oraşului Madrid pentru astfel de măsuri compensatorii s-ar fi încadrat între 58 de milioane EUR şi 240 de milioane EUR, şi anume mult mai mult decât compensaţia în valoare de 22 693 054,44 EUR convenită în temeiul acordului de soluţionare din 2011 (³⁵).

SUBTITLUL 2:5.2. Observaţii privind încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998 şi consecinţele unei astfel de încălcări

(66)Potrivit clubului Real Madrid, în acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi-a asumat fără niciun dubiu obligaţia de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei B-32. Real Madrid nu ar fi transferat niciodată dreptul integral de proprietate asupra terenurilor către Consiliul municipal al oraşului Madrid în schimbul unei parcele cu limitări în ceea ce priveşte caracterul său transferabil. În plus, un acord ipotetic care implică o parcelă netransferabilă ar fi întrerupt echilibrul contractual şi ar fi putut conduce la o îmbogăţire fără justă cauză a Consiliului municipal al oraşului Madrid, incompatibilă cu dreptul spaniol.

(67)În plus, Real Madrid nu a considerat că principiul operatorului privat în economia de piaţă este aplicabil în speţă. Cadrul de referinţă relevant în speţă pentru stabilirea răspunderii unei autorităţi publice şi a consecinţelor unei astfel de răspunderi nu a fost determinat de piaţă, ci de lege. Este irelevant dacă acţiunea Consiliului municipal al oraşului Madrid este conformă cu piaţa, în măsura în care acţiunea şi gradul său de răspundere sunt stabilite prin lege.

(69)Real Madrid nu avea o pretenţie legată de un simplu drept de folosinţă asupra parcelei B-32. O astfel de pretenţie ar fi denaturat obligaţiile asumate de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi de Real Madrid în acordul de punere în aplicare din 1998. Valoarea relevantă în scopul compensării era valoarea pe care parcela B-32 ar fi avut-o pentru Real Madrid în cazul în care Consiliul municipal al oraşului Madrid şi-ar fi îndeplinit obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei, în conformitate cu termenii contractului.

(70)În această privinţă, Real Madrid a susţinut că, pentru ca o obligaţie contractuală să fie considerată nulă şi neavenită în temeiul dreptului spaniol, obstacolele din calea executării trebuie să existe încă de la început, să fie absolute, permanente şi independente de voinţa părţilor. Din acelaşi motiv, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi putut să evite îndeplinirea obligaţiei sale contractuale faţă de Real Madrid de a transfera parcela B-32 prin invocarea doctrinei de drept spaniol privind apariţia imposibilităţii ("imposibilidad sobrevenida"). Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi putut evita asumarea responsabilităţii numai dacă obstacolele din calea executării nu puteau fi depăşite şi se aflau în afara controlului său.

(71)Potrivit clubului Real Madrid, ar fi fost de neconceput ca Real Madrid să accepte o soluţionare prin care dreptului său contractual asupra parcelei B-32 i se atribuia o valoare mai mică decât valoarea de piaţă a parcelei în 2011. Real Madrid nu ar fi acceptat o soluţionare care estima valoarea dreptului său asupra parcelei B-32 la valoarea de piaţă a parcelei respective din 1998 sau din 2003. Real Madrid ar fi formulat o acţiune în instanţă pentru protejarea valorii integrale a dreptului său de a solicita executarea acordului de punere în aplicare din 1998.

(72)Ca alternativă la acordul de soluţionare din 2011, Real Madrid ar fi insistat asupra drepturilor sale contractuale. Un astfel de drept ar fi putut fi dreptul la compensaţii pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale, dacă aceasta era cauzată în mod intenţionat sau din neglijenţă în temeiul articolului 1101 din Codul civil. Acest lucru ar fi dus la formularea unei cereri de compensare pentru valoarea terenului de la momentul pronunţării hotărârii, respectiv valoarea prevăzută de acordul de soluţionare din 2011. De asemenea, Real Madrid ar fi putut rezilia contractul în temeiul articolului 1124 din Codul civil, ceea ce ar fi dus la apariţia dreptului de restituire a ceea ce a fost deja executat în conformitate cu dispoziţiile articolului 1123 din Codul civil şi la formularea unei cereri de despăgubire.

(73)Real Madrid subliniază că acordul de soluţionare din 2011 este mai avantajos pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid decât restituirea integrală a parcelelor care au făcut obiectul schimbului. Restituirea ar fi implicat revenirea la situaţia existentă înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. În principiu, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi fost obligat să restituie clubului Real Madrid terenul cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi pe care l-a primit în Ciudad Deportiva, iar Real Madrid ar fi trebuit să restituie Consiliului municipal al oraşului Madrid parcelele 33 şi 34. Totuşi, restituirea parcelelor ca atare nu ar fi fezabilă. Părţile au vândut terenul cu ani în urmă către terţi care au dobândit terenul cu bună-credinţă. În astfel de cazuri, potrivit legislaţiei spaniole, o parte trebuie, în schimb, să restituie celeilalte părţi valoarea pe care o are terenul care face obiectul restituirii la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

(74)Pe baza unui raport de evaluare a terenurilor din 2014 comandat de Real Madrid şi întocmit de societatea de consultanţă imobiliară Aguirre Newman ("raportul Aguirre Newman"), Real Madrid a explicat modul în care ar fi tratată restituirea prestaţiilor contractuale în 2011 în conformitate cu dreptul spaniol şi care ar fi consecinţele financiare ale restituirii. Potrivit clubului Real Madrid, restituirea ar fi declanşat următoarele plăţi între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid:

(76)În sfârşit, Real Madrid susţine că ar fi putut pretinde despăgubiri pentru posibilele prejudicii suferite ca urmare a nerespectării obligaţiilor contractuale de către Consiliul municipal al oraşului Madrid. În temeiul articolului 1124 din Codul civil spaniol şi a jurisprudenţei consacrate, rezilierea contractului şi solicitarea de despăgubiri contractuale sunt soluţii reciproc compatibile. Scopul acestor despăgubiri ar fi acela de a-l pune pe creditor în aceeaşi situaţie ca şi în cazul în care debitorul şi-ar fi respectat obligaţiile contractuale.

(77)În cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi considerat nul şi neavenit, Real Madrid a susţinut că efectul juridic al nulităţii contractului ar fi, potrivit articolului 1303 din Codul civil, restituirea între părţi a prestaţiilor executate în temeiul contractului nul. Articolul 1307 din Codul civil prevede că obiectul care nu poate fi restituit din cauză că a fost pierdut ar trebui să fie înlocuit la valoarea sa de la momentul pierderii, plus dobânda aferentă. O vânzare de bună-credinţă către un terţ echivalează cu o pierdere (³⁸). Această abordare ar fi condus la următoarele plăţi între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid:

c)în consecinţă, efectul net al unei astfel de restituiri în 2011, fără dobânzi, ar fi condus la o obligaţie a Consiliului municipal al oraşului Madrid de a plăti clubului Real Madrid suma de 40 100 000 EUR. Această sumă ar depăşi cu 17 407 000 EUR compensaţia plătită clubului Real Madrid în temeiul acordului de soluţionare din 2011 şi ar fi cu 7 000 000 EUR mai mare decât suma pe care Consiliul municipal al oraşului Madrid ar trebui să o restituie clubului Real Madrid în cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi reziliat ca urmare a nerespectării obligaţiilor contractuale de către Consiliul municipal al oraşului Madrid.

SUBTITLUL 3:5.3. Observaţii privind valoarea parcelelor de teren

(78)Valorile parcelelor de teren din 1998 au fost stabilite de funcţionari experţi, cu experienţă, ai Gerencia Municipal de Urbanismo din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, utilizând metodologia de evaluare prevăzută în legislaţia spaniolă. Conform acestor evaluări, parcelele care urmau să fie transferate clubului Real Madrid aveau aceeaşi valoare totală precum suprafaţa de 15 000 de metri pătraţi care urma să fie transferată Consiliului municipal al oraşului Madrid.

(80)Metodologia de evaluare utilizată pentru a estima valoarea parcelelor care au făcut obiectul acordului din 1998 a fost aplicată de autorităţile publice pe întreg teritoriul Spaniei pentru a stabili în mod obiectiv valoarea terenurilor (³⁹). Funcţionarii care întocmesc rapoarte de evaluare sunt experţi în domeniu şi au obligaţia de a acţiona în conformitate cu legile şi cu procedurile aplicabile, precum şi de a respecta principiile obiectivităţii, neutralităţii şi imparţialităţii. Evaluările pe care le întocmesc sunt considerate a fi corecte şi exacte, inclusiv atunci când acestea sunt utilizate în proceduri judiciare în faţa instanţelor spaniole. Ajustarea deliberată a unei evaluări (în sens crescător sau descrescător) în favoarea unei părţi private pe cheltuiala administraţiei publice ar fi ilegală în temeiul legislaţiei spaniole.

(³⁹)Decretul regal nr. 1020/1993 care conţine standardele tehnice pentru evaluarea cadastrală şi tabelul valorilor standard pentru terenuri şi construcţii (" Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana "). Articolul 114 alineatul (1) din Legea nr. 33/2003 privind activele administraţiilor publice (" Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas ") prevede că evaluările terenurilor din domeniul public, realizate în sensul legii respective, pot fi efectuate de (i) membrii personalului tehnic al organismului public care gestionează activele sau drepturile care urmează să fie transferate sau care este interesat de achiziţionarea/închirierea acestora, (ii) membrii personalului tehnic al Ministerului Finanţelor şi Administraţiei Publice, (iii) societăţile de evaluare înregistrate în Registrul societăţilor de evaluare al Băncii Spaniei (" Registro de Sociedades de Tasación del Banco de Espańa "), precum şi alte societăţi de evaluare care au fost autorizate în mod corespunzător.

(82)Raportul Aguirre Newman a estimat valoarea de piaţă din 1998 a parcelei B-32 şi a terenului cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi din Ciudad Deportiva. Rezultatele raportului Aguirre Newman sunt, în linii mari, în concordanţă cu evaluările convenite de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid înainte de încheierea acordului de punere în aplicare din 1998. Rezultatele sprijină punctul de vedere potrivit căruia clubul Real Madrid nu a beneficiat de o supracompensare în 1998. De fapt, raportul arată că acordul de punere în aplicare din 1998 a subestimat valoarea din 1998 a terenului cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi din Ciudad Deportiva şi a supraestimat valoarea parcelei B-32, precum şi a parcelelor 33 şi 34.

Consiliul municipal al oraşului Madrid				Real Madrid
Parcele de teren de trans ferat clubului Real Ma drid	Valoare (raportul Aguirre Newman)	Valoare (acordul din 1998)	Variaţie (Delta%)	Parcele de teren de transferat Consiliului municipal al oraşului Madrid	Valoare (raportul Aguirre Newman)	Valoare (acordul din 1998)	Variaţie (Delta%)
Parcela B-32	574 000 EUR	595 194 EUR	+3,69 %	15 000 m²în Ciudad Deportiva	13 850 000 EUR	13 522 772 EUR	-2,04 %
Parcelele B-33 şi B-34	12 869 000 EUR	12 927 578 EUR	+0,46 %
Total	13 443 000 EUR	13 522 772 EUR	+0,59 %	Total	13 850 000 EUR	13 522 772 EUR	-2,04 %

(83)Rezultatele de mai sus arată că, atunci când a încheiat acordul de schimb de terenuri din 1996 şi acordul de punere în aplicare din 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid a acţionat ca un operator privat. Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a transferat niciun avantaj clubului Real Madrid. Vânzarea ulterioară de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a unor parcele de teren din Ciudad Deportiva pentru suma de 53 000 000 EUR confirmă faptul că Real Madrid nu a fost supracompensată atunci când a schimbat cu Consiliul municipal al oraşului Madrid parcela din Ciudad Deportiva. În plus, vânzarea parcelelor situate în zona Julián Camarillo Sur de către Real Madrid unor terţi în 1999 la un preţ aproximativ identic valorii atribuite acestor parcele cu ocazia acordului de punere în aplicare din 1998 confirmă exactitatea evaluărilor realizate de Consiliul municipal al oraşului Madrid.

(84)În ceea ce priveşte evaluarea parcelei B-32 din 2011, Real Madrid consideră că evaluarea realizată de serviciile tehnice din cadrul Departamentului de dezvoltare urbană al Consiliului municipal al oraşului Madrid constituie, de asemenea, o evaluare independentă. Evaluarea efectuată de Aguirre Newman pentru Real Madrid, în cadrul căreia s-au utilizat principii internaţionale de evaluare consacrate, a indicat că valoarea de piaţă a parcelei B-32 în 2011 era de 22 690 000 EUR, şi anume aproape aceeaşi valoare precum cea obţinută în urma evaluării efectuate de Consiliul municipal al oraşului Madrid în scopul acordului de soluţionare din 2011.

(85)De asemenea, Real Madrid a contractat serviciile TINSA pentru estimarea valorii parcelei B-32 din 2011 cu ajutorul metodologiei TINSA utilizate pentru a calcula valoarea celorlalte trei parcele, şi anume metoda reziduală dinamică, în sensul raportului comandat de Comisie. Pe baza acestei evaluări, valoarea de piaţă a parcelei B-32 în 2011 a fost de 23 000 000 EUR. Evaluarea TINSA se face pe baza următoarelor ipoteze specifice. În primul rând, parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităţilor sportive de bază şi, în al doilea rând, calculul valorii se face luând în considerare parcela ca teren fără restricţii în ceea ce priveşte caracterul său transferabil.

(86)În plus, Real Madrid atrage atenţia asupra faptului că valoarea atribuită parcelei B-32 de către cadastrul imobiliar ("Catastro Inmobiliario") în 2011 a fost de 25 776 296 EUR. Cadastrul imobiliar este o entitate de stat care funcţionează pe lângă Ministerul Finanţelor din Spania şi care este independentă de Consiliul municipal al oraşului Madrid sau de orice altă autoritate din Madrid. Potrivit legislaţiei spaniole, valoarea cadastrală nu trebuie să depăşească valoarea de piaţă a terenului în cauză şi se bazează, de exemplu, pe informaţiile privind tranzacţiile reale de pe piaţă. În consecinţă, valoarea de piaţă din 2011 a parcelei B-32 nu ar fi trebuit să fie mai mică de 25 776 296 EUR.

(87)În ceea ce priveşte majorarea valorii faţă de valoarea din anul 1998, Real Madrid explică faptul că, în 1998, parcela B-32 era o parcelă de teren neproductivă, situată într-o zonă neamenajată. Deşi Consiliul municipal al oraşului Madrid aprobase un plan de dezvoltare urbană în 1997, o astfel de aprobare nu a asigurat amenajarea efectivă a terenurilor, aceasta necesitând investiţii semnificative din partea investitorilor privaţi care doreau să îşi asume riscul respectiv. Primele autorizaţii de construcţie în zona Las Tablas, unde se află parcela B-32, au fost eliberate abia în 2001. Din acel moment, au început lucrări semnificative de construcţii şi a devenit clar că Las Tablas va fi probabil o zonă cu o dezvoltare urbană de succes. Exemplul dat de Telefónica prin mutarea sediului central internaţional în Las Tablas a fost urmat şi de alte societăţi importante. În 2011, zona era complet amenajată şi a devenit o zonă rezidenţială şi comercială foarte populară. Această transformare majoră a zonei Las Tablas într-o zonă complet amenajată şi construită, înconjurată de blocuri de locuinţe scumpe şi de sedii ale corporaţiilor multinaţionale, a avut un efect puternic asupra valorii parcelei B-32 din 2011.

(90)În ceea ce priveşte studiul elaborat pentru Comisie de TINSA pentru evaluarea celorlalte trei parcele care urmau să fie transferate clubului Real Madrid în locul parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluţionare din 2011 (a se vedea considerentul 31), Real Madrid a considerat că evaluarea TINSA includea erori, care au avut un impact semnificativ asupra rezultatelor evaluării. Una dintre aceste erori a fost faptul că evaluarea TINSA s-a bazat pe preţurile cerute şi nu pe preţurile de închidere ale tranzacţiilor efective de cumpărare. TINSA ar fi putut utiliza instrumentul oferit începând cu 2017 de către registrele funciare spaniole, care furnizează date privind tranzacţiile reale şi, prin urmare, preţurile de închidere. Utilizarea acestui instrument ar putea fi esenţială pentru estimarea unei valori de piaţă. În caz contrar, evaluarea ar putea duce la abateri la nivelul rezultatelor. În plus, utilizarea de către TINSA a unor valori de referinţă comparabile şi a anumitor coeficienţi de ponderare nu ar fi corectă.

SUBTITLUL 4:5.4. Observaţii privind terenul din jurul stadionului Bernabéu

(91)Real Madrid arată că, în ceea ce priveşte modificarea PGOU referitoare la zonele situate în jurul stadionului Bernabéu şi al cartierului Carabanchel, astfel cum s-a convenit în cadrul acordului de dezvoltarea urbană din 2011, modificarea preconizată a planului de dezvoltare urbană prevedea o extindere a suprafeţei construibile ("edificabilidad") pentru a permite extinderea stadionului şi instalarea unui acoperiş. Pentru a compensa aceste extinderi, legislaţia spaniolă prevede că proprietarul transferă 10 % din valoarea extinderii suprafeţei construibile ("aprovechamiento") către autoritatea publică. În acest caz, transferul către Consiliul municipal al oraşului Madrid trebuia să cuprindă parcelele din zonele Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, care urmau să fie reclasificate din "rezidenţiale" ("residencial") în "zone verzi" şi "instalaţii publice" ("equipamiento público").

(92)Cu toate acestea, Hotărârea nr. 77/2015 pronunţată de Înalta Curte de Justiţie din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat această modificare din 2011 a PGOU. Această hotărâre a devenit obligatorie din punct de vedere juridic, împiedicând executarea acordului de dezvoltare urbană din 2011. Real Madrid subliniază că acest acord nu are absolut nicio legătură cu acordul de soluţionare din 2011. Până în prezent, nu s-au transferat terenuri între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid în temeiul acordului de dezvoltare urbană din 2011. De fapt, planurile respective ale părţilor au fost anulate.