Titlul 2 - DESCRIEREA DETALIATĂ A MĂSURII - Decizia 2488/26-aug-2025 privind ajutorul de stat SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) acordat de Spania pentru Real Madrid CF [notificată cu numărul C(2025) 5839]
Acte UE
Jurnalul Oficial seria L
În vigoare Versiune de la: 22 Decembrie 2025
TITLUL 2:DESCRIEREA DETALIATĂ A MĂSURII
(14)Real Madrid este un club sportiv profesionist (12). În exerciţiul financiar 2023-2024, veniturile din exploatare ale clubului Real Madrid s-au ridicat la 1 073 000 000 EUR. Aceste venituri au fost obţinute din vânzarea de bilete, din activităţi de marketing, din drepturi de difuzare, din activităţi comerciale, din sponsorizare etc (13).
(12)Astfel cum s-a stabilit prin Legea spaniolă nr. 39/2022 din 30 decembrie privind sportul, toate cluburile de fotbal au trebuit să fie transformate în societăţi sportive cu răspundere limitată. Fac excepţie de la această regulă FC Barcelona, Real Madrid (pentru fotbal şi baschet), Athletic de Bilbao şi Osasuna, care îşi menţin structura de cluburi sportive profesioniste.
(13)Informaţii disponibile la adresa: https://www.realmadrid.com/es-ES/el-club/transparencia/cuentas-anuales.
(15)La 20 decembrie 1991, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au încheiat un acord privind reamenajarea stadionului clubului Real Madrid, Santiago Bernabéu ("acordul din 1991"). În temeiul acestui acord, Real Madrid s-a angajat să construiască o parcare subterană şi să efectueze lucrări suplimentare pentru îmbunătăţirea anumitor zone din jurul stadionului Santiago Bernabéu. Real Madrid nu a respectat unele dintre aceste obligaţii.
(16)La 29 noiembrie 1996, Real Madrid, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi guvernul regional – Comunitatea Madrid ("Comunidad de Madrid") au încheiat un acord privind un schimb de terenuri ("convenio de permuta de suelo") ("acordul de schimb din 1996"). Prin acest acord, Real Madrid s-a angajat să transfere Comunităţii Madrid şi Consiliului municipal al oraşului Madrid o parcelă de teren de 30 000 de metri pătraţi situată în zona "Ciudad Deportiva" din Madrid. În schimb, Consiliul municipal al oraşului Madrid a convenit să transfere clubului Real Madrid terenuri care urmau să fie identificate la o dată ulterioară. În acordul de schimb din 1996, valoarea celor 30 000 de metri pătraţi transferaţi Consiliului municipal al oraşului Madrid şi Comunităţii Madrid a fost stabilită, astfel cum au convenit părţile, la 27 milioane EUR. Parcela de 30 000 de metri pătraţi trebuia împărţită în mod egal între Comunitatea Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid. Potrivit autorităţilor spaniole, în 2004, Consiliul municipal al oraşului Madrid a vândut terenul în suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi din Ciudad Deportiva pentru suma de 53 578 623 EUR (a se vedea considerentul 51 de mai jos).
(17)La 29 mai 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au încheiat un acord în vederea punerii în aplicare a acordului de schimb de terenuri din 1996 ("acordul de punere în aplicare din 1998"). În conformitate cu acest acord, Real Madrid s-a angajat să transfere Consiliului municipal al oraşului Madrid 15 000 de metri pătraţi situaţi în Ciudad Deportiva (14), cu o valoare de 13 500 000 EUR (15). În schimb, Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a angajat să transfere clubului Real Madrid următoarele parcele de teren, cu o valoare echivalentă: două parcele situate în zona Julian Camarillo Sur ("parcelele 33 şi 34") şi parcela B-32 din zona Las Tablas ("parcela B-32"). Parcela B-32 are o suprafaţă de 70 815 metri pătraţi, cu o suprafaţă construibilă de 35 407 metri pătraţi.
(14)Şi anume jumătate din parcela de teren transferată Consiliului municipal al oraşului Madrid şi Comunităţii Madrid în conformitate cu acordul de schimb din 1996.
(15)Ceilalţi 15 000 de metri pătraţi au fost transferaţi Comunităţii Madrid.
(18)În vederea încheierii acordului de punere în aplicare din 1998, astfel cum au indicat autorităţile spaniole, la 28 mai 1998, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR. Această evaluare a fost realizată în conformitate cu Decretul regal nr. 1020/1993 (16) de stabilire a unei metodologii de determinare a valorii terenurilor urbane. Potrivit autorităţilor spaniole, la evaluarea parcelei B-32, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au luat în considerare faptul că, la 28 mai 1998, doar planul urbanistic aferent parcelei B-32 fusese aprobat, dezvoltarea urbană a zonei nu era pusă în aplicare şi nici nu se acordaseră autorizaţii de construcţie.
(16)Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, BOE núm. 174 de 22 de Julio de 1993, p. 22356-22366.
(19)Acordul de punere în aplicare din 1998 conţinea o singură condiţie prealabilă, şi anume că acordul trebuia să fie aprobat de Consiliul administraţiei municipale de urbanism ("Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo") al Consiliului municipal al oraşului Madrid. Aprobarea a avut loc la 4 iunie 1998. În plus, în acordul de punere în aplicare din 1998, părţile au convenit că transferul parcelei B-32 către Real Madrid ar trebui să aibă loc la şapte zile de la înscrierea parcelei B-32, deţinută de Consiliul municipal al oraşului Madrid, în registrul funciar spaniol ("Registro de la Propiedad").
(20)La 23 februarie 1999, Consiliul municipal al oraşului Madrid a transferat clubului Real Madrid parcelele 33 şi 34. Parcela B-32 nu a fost transferată la momentul respectiv deoarece Consiliul municipal nu deţinea încă dreptul de proprietate asupra parcelei.
(21)La 28 iulie 2000, Consiliul municipal al oraşului Madrid a dobândit dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 (17). Cu toate acestea, parcela B-32 a fost înscrisă în registrul funciar ca aparţinând Consiliului municipal al oraşului Madrid abia la 11 februarie 2003. Transferul parcelei B-32 către Real Madrid nu s-a materializat.
(17)Potrivit autorităţilor spaniole, dobândirea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a avut loc după ce proiectul de compensare administrativă (" Proyecto de Compensación ", şi anume un instrument administrativ de dezvoltare urbană prin care Consiliul municipal al oraşului Madrid a dobândit dreptul de proprietate asupra parcelei respective) privind zona Las Tablas a fost aprobat la 28 iulie 2000.
(22)Parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităţilor sportive de bază ("equipamiento básico deportivo"), în cadrul planului urban parţial ("plan parcial") al zonei "UZI 0.08 Las Tablas" din 28 iulie 1995. Această clasificare a fost menţionată şi în planul urbanistic general al oraşului Madrid ("Plan General de Ordenación Urbana de Madrid") ("PGOU"), care a fost aprobat la 17 aprilie 1997 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Comunitatea Madrid. Părţile la acordul de punere în aplicare din 1998 cunoşteau clasificarea parcelei B-32 drept teren destinat activităţilor sportive. Înainte de semnarea acordului de punere în aplicare din 1998, autorităţile spaniole au considerat că respectiva clasificare urbană a parcelei B-32 nu excludea transferul acesteia către o entitate privată, cu condiţia ca parcela să fie utilizată drept teren destinat activităţilor sportive, astfel cum se prevedea. Potrivit autorităţilor spaniole, întrucât Real Madrid intenţiona să construiască infrastructuri sportive pe această parcelă de teren, Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că parcela B-32 putea fi transferată clubului Real Madrid.
(23)Legea nr. 9/2001 (18), care a intrat în vigoare în 2001, interzice transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 către o entitate privată. Acest lucru se datorează faptului că, în conformitate cu Legea nr. 9/2001, parcelele de teren cu aceeaşi destinaţie precum parcela B-32 trebuie să fie deţinute de autorităţile publice şi să rămână în proprietate publică de la intrarea în vigoare a planurilor de urbanism care clasifică parcelele respective drept parcele de uz public ("bien de naturaleza demanial"). Contrar dispoziţiilor acordului de punere în aplicare din 1998, dar în conformitate cu cerinţele Legii nr. 9/2001, Consiliul municipal al oraşului Madrid a renunţat la transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2003 (19).
(18)Legea nr. 9/2001 din 17 iulie 2001 – Codul privind construcţiile al Comunităţii Madrid (" Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid "). Boletín Oficial del Estado núm. 245 din 12.10.2001.
(19)Potrivit autorităţilor spaniole, proiectul de compensare a fost aprobat, astfel cum se indică în nota de subsol 17, la 28 iulie 2000. Un astfel de proiect de compensare viza nu numai parcela B-32, ci şi alte parcele situate în zona Las Tablas. Dreptul de proprietate asupra acestor alte parcele, inclusiv asupra parcelei B-32, din această zonă a fost înscris în registrul funciar spaniol la 11 februarie 2003. În perioada 28 iulie 2000-11 februarie 2003, serviciile Consiliului municipal al oraşului Madrid au formalizat etapele administrative necesare pentru înscrierea parcelelor în registrul funciar.
(24)În 2004, Înalta Curte de Justiţie din Madrid ("Tribunal Superior de Justicia de Madrid") a hotărât că parcelele de teren cu o clasificare urbană, cum ar fi cea acordată parcelei B-32, trebuie considerate în mod automat ca fiind proprietate publică, neputând fi vândute unor entităţi private (20).
(20)Hotărârea din 6 octombrie 2004 a Înaltei Curţi de Justiţie din Madrid.
(25)În temeiul acordului de soluţionare din 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au soluţionat un litigiu între cele două părţi cu privire la acordul din 1991, acordul din 1996 şi acordul de punere în aplicare din 1998.
(26)Dosarul administrativ al Consiliului municipal al oraşului Madrid cu privire la încheierea acordului de soluţionare din 2011 include trei rapoarte elaborate de departamentul de urbanism, departamentul juridic şi departamentul financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid (21). Autorităţile spaniole şi Real Madrid au indicat că, pe baza dispoziţiilor legale administrative aplicabile administraţiei municipale (22), aceste rapoarte erau obligatorii pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid înainte de încheierea unor contracte precum acordul în cauză. Aceste trei rapoarte de expertiză, semnate la 28 iulie 2011, şi anume înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011, au fost în favoarea încheierii acordului de către Consiliul municipal al oraşului Madrid ("cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid"). Departamentul de urbanism, departamentul juridic şi departamentul financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid au analizat acordul de schimb din 1996, acordul de punere în aplicare din 1998, evaluarea celorlalte trei parcele efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid la 27 iulie 2011 şi cererea clubului Real Madrid din 28 ianuarie 2011 prin care se solicita transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32.
(21)Raportul "Memoria Justificativa" din 28 iulie 2011, semnat de responsabilii din cadrul Subdirección General de Patrimonio Municipal del Suelo, Departamento de Valoraciones şi Servicio de Gestión de Suelos Patrimoniales del Ayuntamiento de Madrid. Raportul din 28 iulie 2011 semnat de directorul general al departamentului juridic al Consiliului municipal al oraşului Madrid. Raportul din 28 iulie 2011 semnat de responsabilul din cadrul Intervención General al Consiliului municipal al oraşului Madrid şi de directorul general adjunct al Fiscalización de Ingresos y Análisis Financiero al Consiliului municipal al oraşului Madrid.
(22)Aplicabile în 2011: Regulamentul organic al Guvernului şi Administraţiei Consiliului municipal al oraşului Madrid din 31 mai 2004, Legea nr. 22/2006 din 4 iulie 2006 privind rolul de capitală şi regimul special al oraşului Madrid şi Decretul legislativ regal nr. 2/2004 din 5 martie 2004 de aprobare a textului reformat al Legii privind finanţele locale.
(27)La 28 iulie 2011, poziţia departamentul de urbanism, a departamentului juridic şi a departamentului financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid cu privire la încheierea acordului de soluţionare din 2011 poate fi rezumată după cum urmează:
a)acordul de punere în aplicare din 1998 a intrat în vigoare din punct de vedere juridic după aprobarea sa de către Consiliul administraţiei municipale de urbanism – Gerencia Municipal de Urbanismo la 4 iunie 1998 ["el Convenio (…) desde dicho momento adquirió eficacia y ha de entenderse perfeccionado el negocio jurídico patrimonial"];
b)Real Madrid şi-a respectat obligaţia de a transfera terenul cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi situat în Ciudad Deportiva către Consiliul municipal al oraşului Madrid, astfel cum s-a convenit în acordul de schimb din 1996 şi în acordul de punere în aplicare din 1998;
c)era imposibil din punct de vedere juridic să se realizeze transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 către Real Madrid ("Existe, aunque no una imposibilidad física, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela");
d)o astfel de imposibilitate de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 a implicat o încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid, ceea ce a condus la obligaţia de a compensa Real Madrid pentru valoarea parcelei B-32 în 2011.
(28)Conţinutul celor trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid a fost reprodus în expunerea de motive a acordului de soluţionare din 2011. Cu toate acestea, dosarul administrativ al Consiliului municipal al oraşului Madrid privind încheierea acordului de soluţionare din 2011 a fost transmis Comisiei abia în 2020.
(29)În acordul de soluţionare din 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid a recunoscut că nu a transferat dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 şi a fost de acord să ofere clubului Real Madrid o compensaţie pentru această încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998. Astfel cum s-a convenit de către părţi în 2011, compensaţia respectiva urma să fie echivalentă cu valoarea din anul 2011 a parcelei B-32 şi urma să fie plătită prin transferul celorlalte trei parcele către Real Madrid.
(30)Într-un raport de evaluare din 27 iulie 2011, serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 în 2011 la 22 693 054,44 EUR. Pentru realizarea acestei evaluări, serviciile Consiliului municipal al oraşului Madrid au utilizat criteriile deja aplicate pentru evaluarea parcelei B-32 în 1998 şi au luat în considerare clasificarea parcelei şi situaţia urbană a acesteia în 2011.
(31)Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid au fost următoarele: o parcelă situată între Rafael Salgado, Paseo de la Castellana şi Concha Espina, cu o suprafaţă de 3 600 de metri pătraţi, parcelele din zona Mercedes Arteaga şi Jacinto Verdaguer, cu o suprafaţă totală de 7 966 de metri pătraţi şi o parcelă cu o suprafaţă de 3 035 de metri pătraţi situată în Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. Valoarea combinată a celorlalte trei parcele, astfel cum a fost calculată de serviciile însărcinate cu evaluarea terenurilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, a fost de 19 972 348,96 EUR.
(32)În acordul de soluţionare din 2011, părţile au convenit, de asemenea, că Real Madrid datora Consiliului municipal al oraşului Madrid suma de 2 812 735,03 EUR, drept compensaţie pentru nerespectarea anumitor obligaţii contractuale în temeiul acordului din 1991 (a se vedea considerentul 15).
(33)Prin acordul de soluţionare din 2011, Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid au convenit să îşi compenseze datoriile reciproce. În primul rând, suma de 92 037,59 EUR reprezentând impozitele pe proprietate, pe care Real Madrid le-a plătit începând cu anul 2002 pentru parcela B-32, s-a adăugat la creanţa deţinută de clubul Real Madrid în valoare de 22 693 054,44 EUR pentru parcela B-32. În al doilea rând, suma de 2 812 735,03 EUR reprezentând datoriile restante în temeiul acordului din 1991 a fost dedusă din creanţa deţinută de clubul Real Madrid asupra Consiliului municipal al oraşului Madrid, rezultând astfel o creanţă în valoare de 19 972 357,00 EUR. În al treilea rând, această creanţă a fost compensată cu suma de 19 972 348,96 EUR reprezentând valoarea celorlalte trei parcele. În al patrulea rând, în urma compensării, a rezultat o creanţă netă restantă în valoare de 8,04 EUR deţinută de Real Madrid asupra Consiliului municipal al oraşului Madrid.
(34)În temeiul unui acord ulterior încheiat în septembrie 2011 între Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid ("acordul de dezvoltare urbană din 2011"), Real Madrid s-a angajat să transfere către Consiliul municipal al oraşului Madrid parcela din zona Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (una dintre celelalte trei parcele) şi un centru comercial, precum şi să efectueze o plată unică de 6 600 000 EUR către Consiliul municipal al oraşului Madrid. În schimb, Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a angajat să transfere clubului Real Madrid un teren cu o suprafaţă de 5 216 metri pătraţi pe care îl deţinea în faţa stadionului Santiago Bernabéu al clubului Real Madrid, unde Real Madrid intenţiona să construiască un centru comercial şi un hotel. În contextul acestui transfer, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Comunitatea Madrid au modificat PGOU, reclasificând terenul din faţa stadionului pentru a permite o acoperire mai densă a clădirilor şi utilizarea sa în scopuri comerciale. Cu toate acestea, o hotărâre a Înaltei Curţi de Justiţie din Madrid din 2 februarie 2015 (23) a anulat această modificare a PGOU.
(23)Hotărârea nr. 77/2015, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera.