Titlul 7 - EVALUAREA MĂSURII - Decizia 2488/26-aug-2025 privind ajutorul de stat SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) acordat de Spania pentru Real Madrid CF [notificată cu numărul C(2025) 5839]
Acte UE
Jurnalul Oficial seria L
În vigoare Versiune de la: 22 Decembrie 2025
TITLUL 7:EVALUAREA MĂSURII
SUBTITLUL 1:7.1. Observaţie preliminară privind acordul de dezvoltare urbană din 2011
(98)Potrivit informaţiilor furnizate de autorităţile spaniole şi de Real Madrid, Hotărârea nr. 77/2015 pronunţată de Înalta Curte de Justiţie din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat modificarea PGOU în legătură cu terenurile din jurul stadionului Bernabéu al clubului Real Madrid. În urma hotărârii, acordul de dezvoltare urbană din 2011 nu va mai fi executat, astfel că evaluarea de către Comisie a acordului de dezvoltare urbană din 2011 a devenit lipsită obiect.
(99)Prin urmare, prezenta decizie examinează doar acordul de soluţionare din 2011.
SUBTITLUL 2:7.2. Existenţa ajutorului
(100)În conformitate cu articolul 107 alineatul (1) din TFUE, "[c]u excepţia derogărilor prevăzute de tratate, sunt incompatibile cu piaţa internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau ameninţă să denatureze concurenţa prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre".
(101)Prin urmare, pentru ca o măsură să fie calificată drept ajutor în sensul acestei dispoziţii, este necesar ca toate condiţiile următoare să fie îndeplinite: (i) măsura trebuie să fie imputabilă statului şi să fie finanţată prin intermediul resurselor de stat; (ii) măsura trebuie să confere un avantaj beneficiarului său; (iii) acest avantaj trebuie să fie selectiv şi (iv) măsura trebuie să denatureze concurenţa sau să ameninţe să denatureze concurenţa şi să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre.
(102)Pentru ca normele privind ajutoarele de stat să se aplice, beneficiarul pretinsului ajutor trebuie să fie o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE. Potrivit jurisprudenţei, o întreprindere poate fi o entitate angajată într-o activitate economică, indiferent de statutul său juridic şi de modul în care este finanţată (41). În măsura în care constituie activităţi economice, activităţile sportive sunt astfel supuse dreptului Uniunii în materie de concurenţă (42). În cazul de faţă, Real Madrid exploatează un club sportiv profesionist, pentru care generează venituri din vânzarea de bilete, din activităţi de marketing, din drepturi de difuzare, din activităţi comerciale, din sponsorizare etc. (a se vedea considerentul 14). Prin urmare, clubul Real Madrid ar trebui să fie considerat o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
(41)Hotărârea Curţii din 12 septembrie 2000, cauzele conexate C-180/98-C-184/98, Pavel Pavlov şi alţii/Stichting Pensioenfonds Medische Specialisten, EU:C:2000:428.
(42)Hotărârea Curţii din 21 decembrie 2023, C-124/21 P, International Skating Union, EU:C:2023:1012, punctul 91 şi următoarele, Hotărârea Curţii din 15 decembrie 1995, C-415/93, Bosman, EU:C:1995:463, punctul 73, Hotărârea Curţii din 18 iulie 2006, C-519/04 P, Meca-Medina şi Majcen/Comisia, EU:C:2006:492, punctul 22, şi Hotărârea Curţii din 16 martie 2010, C-325/08, Olympique Lyonnais, EU:C:2010:143, punctul 23.
(103)Pentru ca măsurile să fie calificate drept ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, acestea trebuie, primul rând, să fie imputabile statului şi, în al doilea rând, să implice resurse de stat. A doua condiţie implică faptul că ajutorul trebuie să fie acordat direct de către stat sau de către un organism public sau privat desemnat sau înfiinţat de stat (43).
(43)Hotărârea Curţii din 22 martie 1977, 78/76, Steinike & Weinlig/Germania, EU:C:1977:52, punctul 21; Hotărârea Curţii din 13 martie 2001, C-379/98, PreussenElektra, EU:C:2001:160, punctul 58; Hotărârea Curţii din 15 mai 2019, C-706/17, Achema, EU:C:2019:407, punctul 47 şi următoarele.
(104)Acordul de soluţionare din 2011 a fost încheiat de Consiliul municipal al oraşului Madrid, care este o autoritate publică din Spania (a se vedea considerentul 29). Prin acest acord, Consiliul municipal al oraşului Madrid a oferit clubului Real Madrid o compensaţie pentru nerespectarea obligaţiei contractuale de a transfera parcela B-32 prin transferul celorlalte trei parcele. În consecinţă, acordul de soluţionare din 2011 este imputabil Consiliului municipal al oraşului Madrid şi are ca rezultat transferul de resurse de stat sub forma unui transfer către Real Madrid al unor parcele de teren deţinute de Consiliul municipal al oraşului Madrid.
SECŢIUNEA 3:7.2.3. Ajutorul trebuie să denatureze concurenţa sau să ameninţe să denatureze concurenţa şi să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre
(105)Orice ajutor acordat clubului Real Madrid poate să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre, întrucât Real Madrid obţine venituri din vânzarea de bilete, din activităţi de marketing, din drepturi de difuzare, din activităţi comerciale şi din sponsorizare nu numai în Spania, ci şi din surse de pe întreg teritoriul Uniunii Europene. În plus, clubul concurează din punct de vedere economic cu cluburi de fotbal profesionist din Spania şi din întreaga Uniune Europeană pentru obţinerea acestor venituri (a se vedea considerentul 14) şi pentru achiziţionarea de jucători de fotbal, astfel că orice ajutor acordat este de natură să afecteze schimburile comerciale intra-UE şi să denatureze concurenţa, întrucât poziţia financiară a clubului Real Madrid poate fi consolidată în comparaţie cu concurenţii săi pe piaţa fotbalului profesionist ca urmare a acordării acestui ajutor (44). În consecinţă, cea de a patra condiţie pentru constatarea existenţei unui ajutor de stat este, de asemenea, îndeplinită în cazul de faţă.
(44)Hotărârea Curţii din 3 martie 2005, C-172/03, Wolfgang Heiser/Finanzamt Innsbruck, EU:C:2005:130, punctul 55, hotărârea Curţii din 9 iunie 2011, cauzele conexate C-71/09 P, C-73/09 P şi C-76/09 P, Comitato "Venezia vuole vivere" şi alţii/Comisia, EU:C:2011:368, punctul 136. A se vedea, de asemenea, Hotărârea Curţii din 19 septembrie 2000, C-156/98, Germania/Comisia, EU:C:2000:467, punctul 30 şi jurisprudenţa citată.
(106)Acordul de soluţionare din 2011 este selectiv, deoarece a fost încheiat de Consiliul municipal al oraşului Madrid numai cu clubul Real Madrid.
SUBSECŢIUNEA 0:
(107)În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, un avantaj este orice avantaj economic pe care o întreprindere nu l-ar fi obţinut în condiţii normale de piaţă, şi anume în absenţa intervenţiei statului (45).
(45)Hotărârea Curţii din 29 aprilie 1999, C-342/96, Spania/Comisia, EU:C:1999:210, punctul 41.
(108)Conform jurisprudenţei, tranzacţiile economice efectuate de un organism public sau de o întreprindere publică nu conferă un avantaj partenerilor săi la tranzacţie şi, prin urmare, nu constituie un ajutor de stat dacă sunt efectuate în concordanţă cu respectarea condiţiilor normale de piaţă (46). Pentru a se stabili dacă o anumită tranzacţie efectuată de o autoritate publică a respectat condiţiile normale de piaţă, trebuie să se compare conduita acestei autorităţi publice cu cea a unui ipotetic operator economic privat în economia de piaţă care acţionează în condiţii normale de piaţă. În cazul în care operatorul economic privat în economia de piaţă ar fi încheiat tranzacţia respectivă în condiţii similare, atunci existenţa unui avantaj poate fi exclusă în ceea ce priveşte tranzacţia respectivă (47).
(46)Hotărârea Curţii din 11 iulie 1996, C-39/94, SFEI şi alţii, EU:C:1996:285, punctele 60 şi 61.
(47)Hotărârea Curţii de Justiţie din 24 ianuarie 2013, Frucona Košice/Comisia, C-73/11 P, EU:C:2013:32, punctul 71 şi jurisprudenţa citată.
SUBECŢIUNEA 1: 7.2.5.1. Aplicabilitatea principiului operatorului economic privat în economia de piaţă
(109)În hotărârea sa din 2019, la punctul 51, Tribunalul a constatat că "aplicabilitatea criteriului investitorului privat presupune să se dovedească, fără echivoc şi pe baza unor elemente obiective şi verificabile, o evaluare comparabilă cu cea la care ar fi avut acces un operator privat înainte sau la momentul adoptării măsurii în discuţie" (48).
(48)Hotărârea Tribunalului din 22 mai 2019, T-791/16, Real Madrid Club de Fútbol/Comisia Europeană, EU:T:2019:346, punctul 51.
(110)În plus, Tribunalul a confirmat în hotărârea din 2019 că "Regatul Spaniei ar fi putut invoca orice analiză juridică efectuată la solicitarea Consiliului municipal al oraşului Madrid în condiţiile arătate la punctul 51" (49). Tribunalul a precizat, de asemenea, că o astfel de analiză juridică "nu însemna doar consultanţă externă" (50).
(49)Hotărârea Tribunalului din 22 mai 2019, T-791/16, Real Madrid Club de Fútbol/Comisia Europeană, EU:T:2019:346, punctul 52.
(50)Hotărârea Tribunalului din 22 mai 2019, T-791/16, Real Madrid Club de Fútbol/Comisia Europeană, EU:T:2019:346, punctul 50.
(111)Investigaţia Comisiei a arătat că, înainte de semnarea acordului de soluţionare din 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid a colectat şi a luat în considerare elementele de probă menţionate mai jos.
(112)Cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid au fost întocmite de experţi din cadrul departamentului de urbanism, al departamentului juridic şi al departamentului financiar ale Consiliului municipal al oraşului Madrid şi au fost semnate înainte de semnarea acordului în cauză (a se vedea considerentele 27 şi 28). La elaborarea acestor trei rapoarte, experţii au luat în considerare acordul de schimb din 1996, acordul de punere în aplicare din 1998, evaluarea celorlalte trei parcele efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid la 27 iulie 2011 şi cererea Real Madrid din 28 ianuarie 2011 prin care se solicita transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 (a se vedea considerentul 26). Pe baza evaluării acestor elemente de probă, experţii au recomandat autorităţii locale să semneze acordul de soluţionare din 2011, înainte de semnare. Consultanţa juridică, de urbanism şi financiară inclusă în cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid este reprodusă în expunerea de motive a acordului de soluţionare din 2011.
(113)În plus, autorităţile spaniole au furnizat, de asemenea, Comisiei observaţii detaliate pregătite de Consiliul municipal al oraşului Madrid. Comisia observă că acestea includ o analiză juridică detaliată efectuată de Consiliul municipal al oraşului Madrid, bazată nu numai pe interpretarea de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a dispoziţiilor relevante de drept civil şi din domeniul legislaţiei de urbanism spaniole şi regionale, ci şi pe practica acestuia, precum şi pe jurisprudenţa şi doctrina aplicabile în cazul de faţă (a se vedea secţiunile 4.1 şi 4.2).
(114)Pe baza elementelor de probă descrise mai sus în considerentele 113 şi 113, Consiliul municipal al oraşului Madrid a efectuat o analiză juridică (precum şi o analiză de urbanism şi financiară) în sprijinul semnării acordului de soluţionare din 2011.
(115)În primul rând, în cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid, experţii municipali i-au recomandat Consiliului municipal al oraşului Madrid să semneze acordul de soluţionare din 2011 din următoarele motive:
a)odată aprobat de Gerencia Municipal de Urbanismo la 4 iunie 1998, acordul de punere în aplicare din 1998 a devenit un contract în vigoare din punct de vedere juridic;
b)în timp ce Real Madrid îşi îndeplinise obligaţia contractuală şi transferase Consiliului municipal al oraşului Madrid terenul cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi situat în Ciudad Deportiva, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu transferase parcela B-32 clubului Real Madrid;
c)era imposibil din punct de vedere juridic să se realizeze transferul dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 către Real Madrid;
d)prin urmare, în 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid se afla într-o situaţie de încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998. Consecinţa unei astfel de încălcări a acordului de punere în aplicare din 1998 a fost că Real Madrid avea dreptul să primească o compensaţie.
(116)În al doilea rând, astfel cum se descrie în secţiunile 4.1 şi 4.2, autorităţile spaniole au pus la dispoziţia Comisiei o analiză juridică detaliată în sprijinul următoarelor concluzii:
a)parcela B-32, care a fost considerată în 1998 de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid ca fiind o parcelă de teren transferabilă, a devenit netransferabilă către entităţi private, ca urmare a unei modificări din 2001 a legislaţiei de urbanism regionale aplicabile, care a impus proprietatea publică asupra parcelei. Posibilitatea de a modifica respectiva clasificare a parcelei B-32 ca teren destinat activităţilor sportive, astfel cum a fost propusă de unele părţi interesate, a fost eliminată. Pe baza jurisprudenţei, Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că o astfel de modificare trebuie, în orice caz, să servească unui interes general şi nu poate fi adoptată exclusiv pentru a face posibil transferul unei parcele de teren către o entitate privată (a se vedea secţiunea 4.1);
b)Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a transferat parcela B-32 clubului Real Madrid. Prin urmare, Consiliul municipal al oraşului Madrid era răspunzător pentru încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998, care era un acord în vigoare. Într-un astfel de scenariu, Real Madrid putea solicita, cum a şi procedat de altfel, Consiliului municipal al oraşului Madrid să furnizeze valoarea echivalentă parcelei netransferate. Real Madrid ar fi putut, în mod alternativ, să rezilieze acordul de punere în aplicare din 1998 şi să solicite părţilor să restituie parcelele de teren care au făcut obiectul schimbului. Având în vedere că parcelele care au făcut obiectul schimbului dintre Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid fuseseră deja vândute unor terţi, restituirea acestor parcele a devenit imposibilă. Într-o astfel de situaţie, părţile ar fi trebuit, în temeiul dreptului spaniol, să îşi restituie reciproc valoarea parcelelor de teren la momentul vânzării lor (a se vedea secţiunile 4.2 şi 5.2).
(117)Această analiză juridică a permis Consiliului municipal al oraşului Madrid să ia în considerare, în cadrul procesului său decizional, diferitele opţiuni disponibile din punct de vedere juridic şi consecinţele lor economice. În acordul de soluţionare din 2011, părţile au convenit să soluţioneze litigiul prin transferul celorlalte trei parcele către Real Madrid. Comisia observă că, astfel cum au afirmat Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid, această tranzacţie a evitat un rezultat, şi anume rezilierea acordului, care ar fi fost mult mai oneros pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid (a se vedea considerentul 51).
(118)Având în vedere cele de mai sus, Comisia nu contestă aplicabilitatea principiului operatorului economic privat în economia de piaţă în cazul Consiliului municipal al oraşului Madrid atunci când a semnat acordul de soluţionare din 2011. În acest sens, Comisia observă, de asemenea, următoarele:
- acordul de soluţionare din 2011 este un contract de drept privat. Consecinţele încălcării unui astfel de contract sunt supuse dreptului civil spaniol, şi nu dreptului public (a se vedea secţiunea 4.2);
- atât cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid, cât şi observaţiile prezentate de autorităţile spaniole în 2012 şi 2014 reflectă aceeaşi opinie juridică, bazată, printre altele, pe interpretarea de către acestea a aceloraşi dispoziţii legale;
- În observaţiile prezentate în perioada februarie 2012-2025, autorităţile spaniole fac trimitere la opinia lor juridică dinainte de semnarea acordului de soluţionare din 2011, în special la analiza lor juridică referitoare la netransferabilitatea parcelei B-32 către Real Madrid şi la răspunderea sa pentru netransferarea parcelei, care a fost considerată atât de Consiliul municipal al oraşului Madrid, cât şi de Real Madrid drept o încălcare a acordului (a se vedea considerentele 42-45);
- cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid, combinate cu observaţiile autorităţilor spaniole prezentate în perioada 2012-2025, oferă o interpretare detaliată a dreptului civil spaniol şi a legislaţiei spaniole din domeniul urbanismului aplicabile anterior sau la momentul semnării acordului de soluţionare din 2011, şi nu ulterior. În plus, cele trei rapoarte şi observaţiile menţionate mai sus au fost pregătite de aceleaşi servicii din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, care au calitatea de experţi în domeniul juridic, în domeniul urbanismului şi în domeniul financiar;
- în observaţiile sale, Real Madrid susţine că parcela B-32 era transferabilă în 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid era răspunzător pentru netransferarea parcelei, ceea ce constituia o încălcare a contractului, iar Real Madrid avea dreptul să solicite o compensaţie ca urmare a unei nerespectării obligaţiilor contractuale. O astfel de compensaţie ar fi trebuit să plaseze Real Madrid în aceeaşi situaţie în care s-ar fi aflat în cazul în care Consiliul municipal al oraşului Madrid şi-ar fi respectat obligaţia contractuală şi ar fi transferat clubului Real Madrid proprietatea deplină asupra parcelei B-32.
(119)Comisia nu are niciun indiciu că analiza juridică efectuată de autorităţile spaniole, astfel cum a fost descrisă mai sus, sau sursele pe care s-au bazat autorităţile spaniole atunci când au efectuat o astfel de analiză au fost incorecte.
(120)Observaţiile prezentate de părţile interesate nu furnizează fapte şi nu justifică afirmaţii care să demonstreze că analiza efectuată de autorităţile spaniole a fost incorectă. Prin urmare, ele nu modifică această concluzie (a se vedea considerentele 94-97).
(121)În consecinţă, Comisia consideră că observaţiile prezentate de autorităţile spaniole la scurt timp după încheierea acordului de soluţionare din 2011, astfel cum sunt descrise în secţiunile 4.1 şi 4.2, reflectă o analiză juridică efectuată înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011. Acest lucru ar fi confirmat de cele trei rapoarte ale Consiliului municipal al oraşului Madrid.
(122)Având în vedere cele de mai sus, Comisia constată că evaluarea efectuată de Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a bazat pe elemente de probă obiective şi verificabile. Elementele de probă pe care acesta le-a colectat, înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011 sau la momentul încheierii acestuia, demonstrează efectuarea de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a unei evaluări comparabile cu cea a unui operator privat.
SUBSECŢIUNEA 1:7.2.5.2. Aplicarea principiului operatorului în economia de piaţă
(123)Tribunalul a reamintit în hotărârea din 2019 că, "pentru a verifica dacă vânzarea unui teren de către o autoritate publică unei persoane private constituie un ajutor de stat, Comisia trebuie să aplice criteriul investitorului privat într-o economie de piaţă, pentru a verifica dacă preţul plătit de beneficiarul prezumat al ajutorului corespunde preţului pe care l-ar fi putut stabili un investitor privat care acţionează în condiţii de concurenţă normale. În general, folosirea acestui criteriu presupune o apreciere complexă de natură economică din partea Comisiei" (51).
(51)Hotărârea Tribunalului din 22 mai 2019, T-791/16, Real Madrid Club de Fútbol/Comisia Europeană, EU:T:2019:346, punctul 90.
(124)În plus, Tribunalul a constatat că "trebuie, aşadar, să se aprecieze dacă, ţinând seama de intenţia iniţială a părţilor la acordul de punere în aplicare din 1998, dar şi de reglementarea aplicabilă parcelei B-32 la momentul încheierii acordului de punere în aplicare menţionat, precum şi la momentul încheierii acordului de soluţionare din 2011, este rezonabil să se presupună că un operator privat în economia de piaţă ar fi acceptat să suporte întreaga compensaţie pentru netransferarea parcelei în discuţie, care a fost estimată la valoarea parcelei menţionate, la suma de 22 690 000 de euro" (52).
(52)Hotărârea Tribunalului din 22 mai 2019, T-791/16, Real Madrid Club de Fútbol/Comisia Europeană, EU:T:2019:346, punctul 87.
(125)Autorităţile spaniole au confirmat că, în scopul acordului de punere în aplicare din 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR (considerentul 18).
(126)Astfel cum se indică în considerentul 56, la 27 iulie 2011 (şi anume înainte de încheierea acordului de soluţionare), serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au calculat valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 la acea dată la 22 693 054,44 EUR. Potrivit Ministerului de Finanţe spaniol, valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2011 a fost estimată la 25 776 296 EUR (considerentul 57). Evaluarea efectuată de consultantul Aguirre Newman pentru Real Madrid a indicat că valoarea de piaţă a parcelei B-32 în 2011 a fost de 22 690 000 EUR (considerentul 84). Consultantul TINSA a stabilit, de asemenea, pentru Real Madrid, valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 la 23 000 000 EUR (considerentul 85).
(127)Potrivit serviciilor din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, celelalte trei parcele aveau în 2011 o valoare de 19 972 348,96 EUR (considerentul 31). Într-un raport comandat de Comisie, TINSA (a se vedea considerentul 12) a estimat valoarea celorlalte trei parcele la 21 100 000 EUR. Pentru Real Madrid, consultantul Aguirre Newman a estimat valoarea în 2011 a celorlalte trei parcele la 12 385 000 EUR (considerentul 88).
(128)Comisia consideră că, în cazul de faţă, sunt îndeplinite condiţiile de aplicare a principiului operatorului privat în economia de piaţă, pe baza consideraţiilor care urmează.
(129)Potrivit analizei juridice a Consiliului municipal al oraşului Madrid, efectuată pe baza unor elemente de probă obiective şi verificabile colectate înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011 sau la momentul încheierii acestuia (a se vedea considerentul 122), Real Madrid avea dreptul să primească o compensaţie pentru încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998. O astfel de compensaţie ar trebui să aibă o valoare egală cu valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei B-32 în 2011 (a se vedea considerentul 52).
(130)În plus, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid susţin că serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid însărcinate cu evaluarea parcelelor de teren aveau calitatea de experţi profesionişti în domeniul evaluării, pentru care există obligaţia legală a respectării principiilor obiectivităţii şi imparţialităţii. Aceste servicii au estimat valoarea parcelelor deţinute de administraţiile publice, astfel cum prevede legea, iar evaluările lor sunt considerate a fi exacte în faţa instanţelor naţionale (considerentele 55 şi 80). Pe această bază, Real Madrid a considerat că evaluarea parcelei B-32 efectuată în 1998 şi în 2011 de către serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid constituie evaluări independente (considerentul 81).
(131)În plus, consultantul Aguirre Newman a estimat, pentru Real Madrid, valoarea parcelei B-32 în 2011 la 22 690 000 EUR. Comisia observă că, deşi metodologiile utilizate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid şi Aguirre Newman pentru a estima valoarea parcelei B-32 au fost diferite, rezultatele evaluărilor lor au fost aproape identice.
(132)De asemenea, Comisia ţine seama de faptul că, potrivit Consiliului municipal al oraşului Madrid şi clubului Real Madrid, cadastrul imobiliar public, un serviciu care funcţionează în cadrul Ministerului de Finanţe spaniol şi care este independent de Consiliul municipal al oraşului Madrid, a estimat valoarea parcelei B-32 în 2011 la 25 776 296 EUR.
(133)În ceea ce priveşte creşterea valorii parcelei B-32 din 1998 până în 2011, autorităţile spaniole au explicat că diferenţa de valoare ar putea fi explicată prin situaţia juridică şi economică diferită a parcelei în fiecare dintre aceşti ani. În 1998, pentru această parcelă, era finalizat doar planul urbanistic. Cu toate acestea, a devenit posibil să se construiască pe parcela respectivă abia după mai mulţi ani (considerentul 58). Real Madrid este de acord cu raţionamentul Consiliului municipal al oraşului Madrid şi prezintă aceleaşi consideraţii, adăugând că primele autorizaţii de construcţie în zona Las Tablas au fost acordate abia începând cu 2001 (considerentul 87).
(134)În ceea ce priveşte celelalte trei parcele, Real Madrid a acceptat evaluarea celorlalte trei parcele efectuate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid şi a fost de acord cu aceasta în acordul de soluţionare din 2011 (a se vedea considerentul 89).
(135)De asemenea, Comisia ia în considerare faptul că serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat valoarea parcelei B-32 şi valoarea celorlalte trei parcele în 2011 înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011. În plus, astfel cum au indicat autorităţile spaniole, aceste evaluări au fost efectuate pe baza aceleiaşi metodologii, care este stabilită prin lege şi a fost efectuată de experţi care trebuie să respecte în baza legii principiile obiectivităţii şi imparţialităţii (considerentul 55).
(136)Valoarea parcelei B-32 şi valoarea celorlalte trei parcele, astfel cum au fost estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid, se încadrează în intervalul de valori estimat în diferitele evaluări prezentate Comisiei de Real Madrid şi în evaluarea celorlalte trei parcele pregătite de TINSA pentru Comisie (53).
(53)Comisia a analizat diferitele evaluări ale parcelei B-32 şi ale celorlalte trei parcele prezentate de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid, precum şi raportul TINSA, inclusiv evaluarea celorlalte trei parcele, efectuată pentru Comisie. Valorile estimate pentru parcela B-32 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid sunt aproape identice. În ceea ce priveşte valoarea celorlalte trei parcele, estimările furnizate de Consiliul municipal al oraşului Madrid, de Real Madrid şi, pentru Comisie, de TINSA, diferă considerabil, de la o valoarea maximă de 21 100 000 EUR estimată de TINSA pentru Comisie la o valoare minimă de 12 385 000 EUR estimată de Aguirre Newman pentru Real Madrid. Valoarea celorlalte trei parcele estimată de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid se încadrează în acest interval la 19 972 348,96 EUR.
(137)Observaţiile prezentate de alte părţi interesate nu furnizează fapte şi nu justifică afirmaţii care să demonstreze că evaluările efectuate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid erau incorecte. Prin urmare, ele nu modifică această consideraţie.
(138)Având în vedere consideraţiile de mai sus, Comisia concluzionează că este rezonabil să se considere că un operator în economia de piaţă ar fi acceptat să plătească Real Madrid o compensaţie pentru netransferarea parcelei B-32, care a fost estimată a fi egală cu valoarea dreptului de proprietate asupra parcelei respective în 2011.
(139)Comisia consideră, de asemenea, că valorile care trebuie comparate pentru a calcula compensaţia datorată clubului Real Madrid în temeiul acordului de soluţionare din 2011 ar trebui să fie cele estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid în scopul unui astfel de acord (54), astfel cum se arată în tabelul 3 de mai jos.
(54)Valoarea dreptului de folosinţă asupra parcelei B-32 estimată de consultantul CEIAM (a se vedea considerentul 5) nu este luată în considerare în prezenta decizie.
Tabelul 3
Valoarea din 2011 a parcelei b-32 şi a celorlalte trei parcele potrivit consiliului municipal al oraşului madrid
Parcela de teren | Valoarea (în EUR) |
Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid | 19 972 348,96 |
Parcela B-32 | 22 693 054,44 |
(140)În acordul de soluţionare din 2011, Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au convenit, de asemenea, că Real Madrid datora Consiliului municipal al oraşului Madrid o sumă de 2 812 735,03 EUR, drept compensaţie pentru nerespectarea anumitor obligaţii contractuale în temeiul acordului din 1991 (a se vedea considerentele 15 şi 32).
(141)Pentru a evalua avantajul potenţial al clubului Real Madrid, Comisia ia în considerare nu numai valorile din 2011 aferente dreptului de proprietate, astfel cum au fost estimate de serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid (a se vedea tabelul 3 de mai sus), ci şi datoria clubului Real Madrid faţă de Consiliul municipal al oraşului Madrid, astfel cum s-a menţionat mai sus în considerentul 140, după cum urmează:
Tabelul 4
Compararea valorii din 2011 a parcelei b-32 şi a valorii celorlalte trei parcele potrivit consiliului municipal al oraşului madrid
Parcela de teren | Valoarea (în EUR) |
a) Celelalte trei parcele transferate clubului Real Madrid | 19 972 348,96 |
b) Parcela B-32 | 22 693 054,44 (+92 037,59 (55)) (55) Suma plătită de Real Madrid cu titlu de impozit pe proprietate aferent parcelei B-32, care urmează să fie adăugată la valoarea parcelei B-32, în temeiul acordului de soluţionare din 2011. |
c) Datoria clubului Real Madrid | 2 812 735,03 |
Niciun avantaj (a-b+c) | Valoare negativă a ajutorului |