Titlul 4 - OBSERVAŢII DIN PARTEA AUTORITĂŢILOR SPANIOLE - Decizia 2488/26-aug-2025 privind ajutorul de stat SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) acordat de Spania pentru Real Madrid CF [notificată cu numărul C(2025) 5839]
Acte UE
Jurnalul Oficial seria L
În vigoare Versiune de la: 22 Decembrie 2025
TITLUL 4:OBSERVAŢII DIN PARTEA AUTORITĂŢILOR SPANIOLE
SUBTITLUL 0:
(40)Prezenta secţiune rezumă observaţiile prezentate de autorităţile spaniole în perioada 2011-2025, şi anume înainte şi în timpul procedurii oficiale de investigare iniţiate de Comisie în cazul de faţă.
SUBTITLUL 1:4.1. Observaţii privind caracterul transferabil al parcelei B-32
(41)Parcela B-32 a fost clasificată drept teren destinat activităţilor sportive (a se vedea considerentul 22). Potrivit autorităţilor spaniole, clasificarea urbană drept teren destinat activităţilor sportive a parcelei B-32 nu a reprezentat un obstacol în calea transferului parcelei către o entitate privată, cum ar fi Real Madrid, în 1998. Imposibilitatea legală de a transfera parcela B-32 nu a rezultat din faptul că aceasta era destinată activităţilor sportive, ci din natura sa specifică de proprietate publică ("bien de naturaleza demanial"), astfel cum a fost introdusă prin Legea nr. 9/2001, care a făcut parcela netransferabilă.
(42)În observaţiile lor, autorităţile spaniole au explicat următoarele:
- pe baza interpretării legislaţiei, a doctrinei (24) şi a jurisprudenţei spaniole relevante (25), în 1998, Consiliul municipal al oraşului Madrid a înţeles că o parcelă de teren ar trebui să fie deţinută de stat şi să fie considerată netransferabilă către entităţi private numai după ce serviciul public relevant căruia îi este alocată parcela (în acest caz, este vorba de utilizarea pentru activităţi sportive) a fost pus în aplicare şi a fost dat în exploatare;
(24)Menéndez Rexach, " Contra la privatización del dominio público. La naturaleza demanial de los sistemas generales ", Revista Jurídica del Deporte núm. 12/2005, Doctrina Editorial Aranzadi. Bremond Triana, Luis, " Las parcelas dotacionales de equipamiento sin servicio público establecido, ?son bienes demaniales? ", Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 264, 2011. Bremond Triana Luis, " La constitución de un derecho de superficie sobre terrenos cedidos para dotaciones públicas de equipamiento genérico ", Práctica Urbanística: Revista Mensual de Urbanismo, núm. 101, 2011.
(25)Hotărârea Înaltei Curţi de Justiţie din Madrid (Camera a doua) din data de 6 octombrie 2004.
- înainte de acel moment, parcela era considerată în continuare ca făcând parte din activele municipale şi ca fiind transferabilă către entităţi private;
- potrivit autorităţilor spaniole, aceasta a fost o practică aplicată în trecut de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi de alte administraţii publice din Spania
- astfel cum au indicat autorităţile spaniole, "la momentul la care s-a convenit transferul parcelei B-32, Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că, de fapt, cu condiţia ca utilizarea sa pentru activităţi sportive să fie menţinută, parcela putea fi transferată. În caz contrar, Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi acceptat să transfere parcela respectivă clubului Real Madrid". Atunci când Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid au convenit asupra transferului parcelei B-32 (şi anume prin intermediul acordului de punere în aplicare din 1998), Consiliul municipal al oraşului Madrid a considerat că parcela B-32 era transferabilă unei entităţi private precum Real Madrid, cu condiţia ca utilizarea sa pentru activităţi sportive să fie menţinută. Real Madrid a fost de acord să menţină utilizarea pentru activităţi sportive a parcelei.
(43)În plus, autorităţile spaniole au indicat că respectivul caracter netransferabil al parcelei B-32 către entităţi private a fost stabilit fără echivoc odată cu adoptarea Legii nr. 9/2001. În temeiul articolului 36 alineatul (1) din Legea nr. 9/2001, parcelele de teren cu aceeaşi destinaţie precum parcela B-32 trebuie să fie deţinute de stat. În plus, în temeiul articolului 64 din aceeaşi lege, intrarea în vigoare a PGOU are ca efect corelarea parcelelor de teren cu clasificarea lor urbană. Astfel cum au explicat autorităţile spaniole, "la acel moment [11 februarie 2003], serviciile municipale, având în vedere legislaţia aplicabilă la momentul respectiv [Legea nr. 9/2001 (…)], au ajuns la concluzia, confirmată ulterior de jurisprudenţă şi de doctrină, că parcela B-32 nu mai putea fi transferată acestui club de fotbal".
(44)În conformitate cu clauza IV din acordul de punere în aplicare din 1998, transferul parcelei B-32 către Real Madrid trebuia să se efectueze în termen de şapte zile de la înscrierea în registrul funciar a Consiliului municipal al oraşului Madrid ca proprietar al parcelei B-32. Această înscriere a avut loc la 11 februarie 2003. Prin urmare, parcela putea fi transferată din acel moment. Potrivit autorităţilor spaniole, întrucât Legea nr. 9/2001 intrase deja în vigoare între timp la 1 ianuarie 2003, parcela B-32 trebuia deţinută în proprietate publică şi nu putea fi transferată clubului Real Madrid.
(45)În plus, autorităţile spaniole au furnizat argumente cu privire la o posibilă modificare în PGOU a clasificării parcelei B-32 drept teren destinat activităţilor sportive pentru a permite transferul acesteia către o entitate privată. Autorităţile spaniole au explicat mai întâi că o astfel de modificare ar fi putut fi propusă Comunităţii Madrid de către Consiliul municipal al oraşului Madrid. Cu toate acestea, potrivit autorităţilor spaniole şi pe baza jurisprudenţei Curţii Supreme spaniole (26), o astfel de modificare ar putea fi efectuată numai dacă este justificată de un interes general. O modificare a PGOU menită doar să facă posibil transferul unei anumite parcele de teren către o entitate privată ar fi putut fi considerată arbitrară şi ca nefiind în interes general. În al doilea rând, autorităţile spaniole susţin că o modificare a PGOU în cazul de faţă ar fi implicat necesitatea achiziţionării de către Consiliul municipal al oraşului Madrid a unor terenuri noi cu caracteristici similare celor ale parcelei B-32.
(26)Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de julio de 2006 (RJ 2006, 6330, casación 2393/2003), de 30 de octubre de 2007 (RJ 2008, 1327, casación 5957/2004) y de 24 de marzo de 2009 (RJ 2009, 1709, casación 10055/2004).
SUBTITLUL 2:4.2. Observaţii privind încălcarea acordului de punere în aplicare din 1998 şi consecinţele unei astfel de încălcări
(46)Autorităţile spaniole au subliniat că Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid au convenit în acordul de punere în aplicare din 1998 că valabilitatea unui astfel de acord era supusă unei singure condiţii prealabile, şi anume că acordul trebuia să fie aprobat de Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo al Consiliului municipal al oraşului Madrid. Această aprobare a fost emisă la 4 iunie 1998 şi, prin urmare, acordul de punere în aplicare din 1998 a intrat în vigoare la această dată şi trebuie considerat ca fiind perfectat "perfeccionado").
(47)Potrivit autorităţilor spaniole, netransferarea parcelei B-32 către Real Madrid a constituit o încălcare a acordului de punere în aplicare din 1998 de către Consiliul municipal al oraşului Madrid, având în vedere că respectivul Consiliu municipal al oraşului Madrid "avea obligaţia contractuală de a transfera clubului Real Madrid în mod concret şi specific parcela B-32" şi că Real Madrid "avea dreptul să primească parcela B-32" în conformitate cu un acord în vigoare şi perfectat.
(48)Autorităţile spaniole au explicat consecinţele juridice ale unei astfel de încălcări încă din 2012 şi 2014, pe baza interpretării de către acestea a dispoziţiilor legale spaniole relevante.
SECŢIUNEA 1:4.2.1. Consecinţele unei încălcări ca urmare a imposibilităţii (spre deosebire de imposibilitatea ab initio) de a îndeplini acordul
(49)Autorităţile spaniole au considerat că acordul de punere în aplicare din 1998 a fost valabil ab initio şi obligatoriu pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid şi Real Madrid. Autorităţile au considerat că acordul de punere în aplicare din 1998 nu a fost afectat de nicio eroare care să îl facă nul sau anulabil. Valabilitatea unui astfel de acord nu a fost niciodată contestată. Încălcarea acordului de către Consiliul municipal al oraşului Madrid s-a datorat neîndeplinirii obligaţiei de a transfera clubului Real Madrid dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 ca urmare a aplicării Legii nr. 9/2001, care a intrat în vigoare după îndeplinirea condiţiei prealabile unice cuprinse în acordul de punere în aplicare din 1998 (a se vedea considerentele 43-46).
(50)Autorităţile spaniole subliniază, de asemenea, că acordul de punere în aplicare din 1998 este un acord de schimb, care nu implică obligaţia de a transfera o parcelă de teren în schimbul unui preţ, cum este cazul contractelor de vânzare-cumpărare, ci mai degrabă de a primi anumite parcele de teren în schimbul transferului altor parcele de teren. Echilibrul economic al acordului s-a bazat pe evaluarea tuturor parcelelor care fac obiectul acordului, inclusiv a celor transferate de Real Madrid şi a celor transferate sau care urmau să fie transferate de Consiliul municipal al oraşului Madrid. În caz contrar, Real Madrid şi Consiliul municipal al oraşului Madrid nu ar fi semnat acordul.
(51)Autorităţile spaniole indică faptul că, în cazul apariţiei unei imposibilităţi (spre deosebire de imposibilitatea ab initio) de a executa un contract, cum ar fi cea care a împiedicat Consiliul municipal al oraşului Madrid să transfere parcela B-32 clubului Real Madrid, Real Madrid, în calitate de parte care nu a încălcat acordul, avea două căi posibile de urmat în temeiul articolului 1124 din Codul civil spaniol:
a)să solicite îndeplinirea obligaţiei contractuale datorate. În acest scenariu, bunul specific care face obiectul contractului trebuie livrat şi, în cazul în care acest lucru nu este posibil, obligaţia trebuie îndeplinită prin echivalenţă ("cumplimiento por equivalencia"), iar partea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile trebuie să pună la dispoziţie valoarea echivalentă cu bunul netransferat;
b)să rezilieze acordul, ceea ce, în acest caz, ar fi implicat restituirea parcelelor de teren schimbate iniţial de părţi. Cu toate acestea, întrucât terenurile respective fuseseră vândute între timp şi nu puteau fi restituite în natură, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi trebuit să restituie valoarea acelor parcele de la momentul la care au fost vândute. Cu alte cuvinte, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar fi fost obligat să plătească Real Madrid valoarea aferentă unui teren cu o suprafaţă de 15 000 de metri pătraţi situat în Ciudad Deportiva la momentul vânzării sale, care, potrivit Spaniei, se ridica la 53 578 623 EUR. Autorităţile spaniole subliniază că un astfel de rezultat ar fi fost mult mai costisitor pentru Consiliul municipal al oraşului Madrid decât ceea ce s-a convenit în cadrul acordului de soluţionare din 2011.
(52)Autorităţile spaniole au confirmat că Real Madrid a solicitat Consiliului municipal al oraşului Madrid să îndeplinească obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra parcelei B-32 şi să nu rezilieze acordul de punere în aplicare din 1998. În acest scenariu, întrucât transferul parcelei B-32 a devenit imposibil, Consiliul municipal al oraşului Madrid ar trebui să îşi îndeplinească obligaţia, acordând clubului Real Madrid o valoare echivalentă cu valoarea parcelei B-32 în 2011 (27).
(27)În ceea ce priveşte calcularea valorii parcelei B-32 în 2011 în sensul acordului de soluţionare din 2011, autorităţile spaniole fac trimitere la următoarele hotărâri ale instanţelor spaniole: Hotărârea Curţii Supreme din 16 martie 1995 (Camera întâi), cauza 3515/91; Hotărârea Curţii Supreme din 4 decembrie 1995 (Camera întâi), cauza 2076/92; Hotărârea Audiencia Provincial de Las Palmas din 17 iunie 2010, cauza 197/2009.
SECŢIUNEA 2:4.2.2. Consecinţa unei încălcări ca urmare a imposibilităţii ab initio de a îndeplini acordul
(53)Autorităţile spaniole au respins ipoteza unei imposibilităţi ab initio de a îndeplini acordul de punere în aplicare din 1998 (şi, în special, de a transfera parcela B-32 clubului Real Madrid) şi au confirmat că, din punctul lor de vedere, acordul era valabil şi, prin urmare, nu era nul sau anulabil (a se vedea considerentul 49). În explicaţiile din 2012 şi 2014, autorităţile furnizează Comisiei o descriere a consecinţelor nulităţii.
(54)Mai precis, autorităţile spaniole consideră că, în cazul în care acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi nul şi neavenit – quod non, potrivit autorităţilor spaniole – deoarece parcela B-32 nu a fost transferată clubului Real Madrid, nulitatea ar afecta întregul acord, iar părţile ar trebui să restituie parcelele de teren pe care le-au schimbat iniţial.
SUBTITLUL 3:4.3. Observaţii privind evaluarea parcelelor de teren
(55)În ceea ce priveşte evaluarea parcelei B-32, autorităţile spaniole explică faptul că evaluarea a fost efectuată de serviciile tehnice din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid pe baza unor criterii stabilite utilizate pentru evaluarea tuturor parcelelor de teren deţinute de municipalitate. Experţii din cadrul acestor servicii trebuie să respecte principiile obiectivităţii, profesionalismului şi imparţialităţii. Administraţiile publice sunt obligate prin lege să calculeze valoarea parcelelor de teren deţinute de aceste administraţii pentru a-şi stabili inventarul activelor, indiferent de domeniul lor juridic public sau privat.
(56)În 2011, valoarea parcelei B-32 a fost stabilită de experţii din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid într-un raport din data de 27 iulie 2011 (şi anume înainte de încheierea acordului de soluţionare din 2011), care s-a bazat pe modelul de calcul ("Módelo básico de repercusión de suelo") prezentat mai jos:
a)parcela: 70 815 metri pătraţi în total, din care 35 407 metri pătraţi disponibili pentru construcţii;
b)având în vedere utilizarea autorizată, etapa de dezvoltare şi gradul de urbanizare de la momentul respectiv (28), s-a avut în vedere o valoare de 588 EUR pe metru pătrat;
(28)În conformitate cu Ordinul Ministerului Economiei şi Finanţelor nr. EHA/1213/2005.
c)coeficientul de indexare: 1,09;
d)rezultatul: 35 407 x 588 x 1,09 = 22 693 054,44 EUR.
(57)Autorităţile spaniole au făcut referire, de asemenea, la raportul Ministerului Finanţelor din 2011, în care valoarea parcelei B-32 a fost estimată la 25 776 296 EUR.
(58)Astfel cum se indică în considerentul 18, în scopul acordului de punere în aplicare din 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au estimat, în 1998, valoarea parcelei B-32 la 595 194 EUR. Potrivit autorităţilor spaniole, diferenţa dintre valoarea parcelei B-32 în 1998 şi în 2011 ar putea fi explicată prin situaţia parcelei în fiecare dintre aceste momente. În 1998, serviciile din cadrul Consiliului municipal al oraşului Madrid au luat în considerare etapa foarte timpurie şi de bază de dezvoltare urbană a parcelei. La acel moment, doar planul urbanistic era finalizat, însă dezvoltarea zonei nu era pusă în aplicare, iar autorizaţiile de construcţie nu fuseseră acordate. Astfel, au trecut mulţi ani înainte să se poată construi pe acea parcelă. Această situaţie s-a schimbat complet până în 2011.
(59)În ceea ce priveşte studiul elaborat pentru Comisie de TINSA pentru evaluarea celorlalte trei parcele transferate clubului Real Madrid în locul parcelei B-32, astfel cum s-a convenit în acordul de soluţionare din 2011 (a se vedea considerentul 31), autorităţile spaniole au indicat că metodologia (29) şi normele (30) în temeiul cărora TINSA şi-a efectuat evaluarea sunt diferite de metodologia (31) şi normele (32) aplicate de Consiliul municipal al oraşului Madrid. În plus, evaluarea TINSA s-a bazat pe propriile baze de date, la care Consiliul municipal al oraşului Madrid nu a avut acces. Autorităţile spaniole au indicat, de asemenea, că TINSA a efectuat o analiză de sensibilitate în care, pe baza probabilităţilor, au fost identificate valori intermediare de interval ridicat. Cu toate acestea, potrivit autorităţilor spaniole, diferenţa dintre rezultatul evaluării efectuate de Consiliul municipal al oraşului Madrid şi cel al evaluării efectuate de TINSA (1 127 651,04 EUR, adică o diferenţă de 5,36 %) este acceptabilă. O astfel de diferenţă în ceea ce priveşte rezultatele calculului ar fi acceptabilă chiar şi în evaluări efectuate pe baza aceleiaşi metodologii.
(29)TINSA a utilizat metoda reziduală dinamică.
(30)Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
(31)Consiliul municipal al oraşului Madrid a utilizat metoda reziduală statică.
(32)Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
SUBTITLUL 4:4.4. Observaţii privind valoarea terenului din jurul stadionului Bernabéu
(60)În ceea ce priveşte aranjamentele imobiliare prevăzute în acordul de dezvoltare urbană din 2011, Spania a considerat că Hotărârea nr. 77/2015 pronunţată de Înalta Curte de Justiţie din Madrid la 2 februarie 2015 a anulat modificarea PGOU cu privire la terenurile situate în jurul stadionului Bernabéu şi că aceasta împiedică executarea acordului de dezvoltare urbană din 2011.