Normele Metodologice 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

M.Of. 174

Ieşit din vigoare
Versiune de la: 17 Februarie 2004
Normele Metodologice 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare
Dată act: 17-apr-2000
Emitent: Banca Nationala a Romaniei
În temeiul art. 34 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare,
Banca Naţională a României şi Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare emit următoarele norme metodologice:
CAPITOLUL I:Creditorii ipotecari
Art. 1
(1)În sensul Legii nr. 190/1999, creditorii ipotecari, denumiţi în continuare împrumutători, sunt instituţiile de credit persoane juridice române, aşa cum au fost definite prin Legea privind activitatea bancară nr. 58/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sucursalele din România ale instituţiilor de credit persoane juridice străine, societăţile de credit ipotecar, aşa cum au fost definite prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 200/2002 privind societăţile de credit ipotecar, şi Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

(2)Instituţiile menţionate la alin. (1) pot cesiona creanţele ipotecare, dobândite în urma acordării de credite ipotecare, unor entităţi autorizate să acţioneze pe pieţele de capital, în condiţiile prezentelor norme metodologice.
Art. 2
Supravegherea prudenţială a activităţii instituţiilor de credit persoane juridice române şi a sucursalelor din România ale instituţiilor de credit persoane juridice străine se realizează de Banca Naţională a României, în condiţiile Legii nr. 58/1998, cu modificările şi completările ulterioare, iar supravegherea emisiunii şi tranzacţionării titlurilor de valoare şi a obligaţiunilor ipotecare se realizează de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare (C.N.V.M.).

CAPITOLUL II:Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare
Art. 3
Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare se vor realiza de împrumutători în baza unor norme interne de creditare aprobate de:
a)consiliul de administraţie, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii şi Consemnaţiuni;
b)organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor băncilor străine;
c)consiliul naţional de coordonare, în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.
d)consiliul de administraţie, în cazul societăţilor de credit ipotecar.

Art. 4
(1)În cadrul normelor interne de creditare a împrumutătorilor vor fi stabilite, fără a fi limitative, următoarele elemente:
- organizarea activităţii de acordare, garantare şi derulare a creditelor ipotecare;
- condiţiile în care pot fi acordate creditele ipotecare, precum: rata dobânzii, valoarea maximă a creditului ipotecar ce poate fi acordat unui singur împrumutat;
- documentaţia care trebuie să însoţească cererea de acordare a unui credit ipotecar. În acest scop se vor întocmi modele ale cererilor de acordare a creditelor ipotecare, ale contractelor de credit, contractelor de garanţie, declaraţiilor şi situaţiilor prevăzute la art. 7;
- competenţele de aprobare a creditelor ipotecare, în funcţie de valoarea acestora. În acest scop fiecare împrumutător va stabili valoarea de la care un credit ipotecar este considerat credit ipotecar de valoare mare;
- indicatorii pe baza cărora se evaluează bonitatea solicitanţilor de credite ipotecare şi modul de calcul al acestora;
- criteriile care trebuie avute în vedere la evaluarea devizelor estimative şi a imobilelor ce urmează să fie ipotecate.
(2)În cazul instituţiilor de credit persoane juridice române şi al sucursalelor din România ale instituţiilor de credit persoane juridice străine creditele ipotecare de valoare mare se acordă cu avizul comitetului de risc, iar în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe şi al societăţilor de credit ipotecar aceste credite se acordă cu avizul unui organ cu atribuţii similare comitetului de risc, înfiinţat în acest scop.

Art. 5
Persoanele care îşi desfăşoară activitatea în cadrul compartimentelor cu atribuţii pe linia acordării, garantării şi derulării creditelor ipotecare, precum şi membrii comitetelor de risc şi ai organului cu atribuţii similare prevăzute la art. 4 alin. (2) trebuie să aibă experienţă de cel puţin un an în activitatea de creditare.
SECŢIUNEA I:Acordarea şi garantarea creditelor ipotecare
Art. 6
(1)Creditele ipotecare se acordă pe bază de contract de credit ipotecar prin care se stabilesc cel puţin condiţiile de scadenţă, dobândă şi valoare a garanţiilor, precum şi clauzele referitoare la neonorarea la scadenţă a principalului şi/sau a dobânzii.
(2)Valoarea unui credit ipotecar nu poate depăşi 75% din valoarea imobilului pentru achiziţionarea căruia se solicită creditul şi/sau din valoarea devizului estimativ, astfel încât valoarea garanţiilor, prevăzută în raportul de evaluare întocmit în condiţiile art. 8 alin. (2), să nu fie mai mică de 133% din valoarea utilizată a creditului ipotecar.

Art. 7
(1)Pentru obţinerea de credite ipotecare solicitanţii trebuie să depună o cerere însoţită cel puţin de următoarele documente:
a)în cazul persoanelor fizice:
- documente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999;
- documente care să ateste capacitatea persoanelor în cauză de a dispune de venituri certe cu caracter de permanenţă, precum: adeverinţa de salariu, declaraţia de venit;
- documente care să evidenţieze valoarea angajamentelor de plată ale solicitantului şi în mod special a obligaţiilor devenite exigibile şi neonorate la scadenţă. În acest scop solicitantul va prezenta o declaraţie la care vor fi anexate copii de pe unele documente precum: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumpărare în rate a bunurilor de folosinţă îndelungată;
- declaraţie privind litigiile cu terţii, cu precizarea motivelor care au condus la situaţiile respective;
b)în cazul persoanelor juridice:
- documente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999, precum: extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotărârile organelor statutare din care să rezulte destinaţia creditelor ipotecare;
- copie de pe ultimul bilanţ contabil depus la organele în drept şi de pe ultimele trei balanţe de verificare;
- situaţii privind elementele patrimoniale aduse în garanţie pentru împrumuturile obţinute de la alţi creditori;
- bugetul de venituri şi cheltuieli pe anul în curs;
- declaraţie privind litigii cu terţii, cu precizarea motivelor care au condus la situaţiile respective;
- proiecţia fluxului de lichidităţi pentru anul în curs.
(2)În cazul construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor, solicitanţii de credit ipotecar vor prezenta un plan de finanţare, convenit de solicitantul de credit cu constructorul, care să prevadă eşalonarea în timp a sumelor avansate.
Art. 8
(1)Aprobarea fiecărui credit ipotecar se va face pe baza unui referat care va fi întocmit de inspectorul de credite, semnat de conducătorul compartimentului creditare şi de conducătorul compartimentului financiar-contabil. Referatul trebuie să conţină, fără a fi limitative, următoarele elemente:
a)în cazul solicitanţilor de credite ipotecare, persoane fizice:
- datele de identificare a solicitantului, precum: numele, prenumele, adresa, codul numeric personal, cetăţenia;
- informaţii (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadenţa, destinaţia, imobilul care va face obiectul garanţiei;
- informaţii despre bonitatea solicitantului. în acest scop se face o analiză comparativă între veniturile solicitantului, inclusiv cele ale membrilor familiei sale, şi angajamentele de plată asumate. La evaluarea bonităţii solicitantului se are în vedere ca ratele de plătit, respectiv principalul şi dobânda, să reprezinte cel mult 35% din veniturile nete ale solicitantului şi ale familiei sale, calculate ca diferenţă între veniturile totale şi angajamentele asumate evidenţiate în declaraţia prevăzută la art. 7 lit. a) liniuţa a 3-a;

- situaţiile speciale în care se află solicitantul de credit ipotecar în raport cu terţii, precum litigii care ar putea afecta în mod semnificativ bonitatea acestuia;
b)în cazul solicitanţilor de credite ipotecare, persoane juridice:
- datele de identificare a solicitantului, precum: denumirea, adresa sediului social, extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotărârile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar;
- informaţii (date) referitoare la creditul ipotecar solicitat, precum: suma, scadenţa, destinaţia, imobilul care face obiectul garanţiei;
- informaţii despre bonitatea solicitantului. În acest scop vor fi avute în vedere următoarele:
- calcularea pe baza datelor înscrise în ultimul bilanţ contabil şi în ultima balanţă de verificare lunară cel puţin a următorilor indicatori:
• lichiditatea curentă;
• solvabilitatea patrimonială;
• gradul de acoperire a dobânzii;
• rata profitului;
• viteza de rotaţie a activelor circulante.
Modul de calcul al acestor indicatori, precum şi nivelurile recomandabile ale indicatorilor respectivi sunt prezentate în anexa care face parte integrantă din prezentele norme metodologice;
- evaluarea capacităţii solicitantului de a rambursa la scadenţă ratele de credit şi de a plăti dobânda aferentă pe baza analizării datelor înscrise în situaţia privind fluxul de lichidităţi.
(2)Referatele prevăzute la alin. (1) vor fi însoţite de un raport de evaluare a devizului estimativ şi a imobilului şi, după caz, a altor bunuri ce urmează să fie aduse în garanţie. Raportul de evaluare a devizului estimativ va fi întocmit de o antrepriză de construcţii, iar raportul de evaluare a imobilului adus în garanţie va fi întocmit de un evaluator cu atestat obţinut de la Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

(3)După aprobarea creditului ipotecar de către organele prevăzute la art. 3 împrumutătorul va face cu cel puţin 10 zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar o ofertă scrisă care va cuprinde toate condiţiile contractului, precum şi termenul de valabilitate a acestuia.
Art. 9
(1)Contractul de credit ipotecar va stabili, pe lângă celelalte condiţii de acordare şi derulare a creditului ipotecar, şi următoarele obligaţii:
- calcularea de dobânzi şi în cazul sumelor neachitate la scadenţă reprezentând rate de credit şi/sau de dobândă;
- constituirea de garanţii, în conformitate cu dispoziţiile legii, şi semnarea contractului de garanţie în termen de 30 de zile de la data semnării contractului de credit ipotecar.

(2)În cadrul garanţiilor constituite pentru creditul ipotecar sunt acceptate numai ipoteci de rang I şi privilegii, în afara cazului în care prin legile speciale care reglementează constituirea şi funcţionarea împrumutătorilor se prevede altfel.

(3)În termen de 5 zile de la încheierea contractului de garanţie împrumutatul va încheia un contract de asigurare a imobilului ipotecat în condiţiile art. 16-18 din Legea nr. 190/1999.
Art. 10
Suma creditului acordat va fi pusă la dispoziţie împrumutatului, eşalonat sau integral, în conformitate cu prevederile contractului de credit ipotecar. În cazul creditelor ipotecare acordate pentru cumpărarea imobilelor sumele respective vor fi virate, la indicaţia împrumutatului, într-un cont deschis pe numele vânzătorului. În cazul creditelor ipotecare pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor sumele vor fi avansate constructorului la indicaţia împrumutatului, în conformitate cu planul de finanţare întocmit în acest scop.
SECŢIUNEA II:Derularea creditelor ipotecare
Art. 11
Pe durata creditului ipotecar împrumutătorii au obligaţia să urmărească îndeplinirea condiţiilor prevăzute în contractul de credit ipotecar, referitoare la: destinaţia sumelor avansate, planul de finanţare întocmit în cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea imobilelor şi rambursarea la scadenţă a ratelor de credit şi de plată a dobânzii aferente, precum şi bonitatea împrumutatului.
Art. 12
(1)Pentru sumele care au fost puse la dispoziţie împrumutatului, eşalonat sau integral, acesta trebuie să prezinte împrumutătorului documente, precum: contract de vânzare-cumpărare, facturi fiscale, chitanţe fiscale care să ateste utilizarea creditului ipotecar pentru destinaţia stabilită în contractul de credit ipotecar.
(2)În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea imobilelor inspectorii de credite vor verifica, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea constructorului în graficul de execuţie al lucrărilor. În cazul creditelor ipotecare acordate pe baza unui plan de finanţare inspectorul de credit va verifica modul în care sunt îndeplinite condiţiile cuprinse în planul de finanţare, în special cele referitoare la valoarea sumelor avansate şi la termenele de execuţie.
(3)În cazuri justificate împrumutătorii pot suplimenta creditele ipotecare deja acordate, cu respectarea în mod corespunzător a condiţiilor prevăzute la art. 6-10.
Art. 13
Pe durata derulării creditului ipotecar inspectorii de credit vor urmări în permanenţă bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, în vederea evaluării modificărilor intervenite în situaţia financiară a împrumutatului. Prin normele interne de lucru se vor stabili atât documentele, cum sunt bilanţul contabil, balanţa de verificare, declaraţia de venit, cât şi periodicitatea cu care acestea trebuie prezentate împrumutătorului. Pe baza datelor înscrise în aceste documente, precum şi a celor obţinute din alte surse împrumutătorul va evalua pe toată durata derulării creditului ipotecar capacitatea împrumutatului de a rambursa la scadenţă ratele de credit şi de dobândă.
Art. 14
În cazul în care ratele de credit şi/sau de dobândă nu sunt achitate la scadenţă de peste 30 de zile, împrumutătorii vor aplica dispoziţiile art. 19-23 din Legea nr. 190/1999.
CAPITOLUL III:Creanţe ipotecare
Art. 15
Creanţele ipotecare sunt cele existente între împrumutători şi împrumutaţi, persoane fizice sau juridice, în scopul prevăzut la art. 1 din Legea nr. 190/1999.
Art. 16
Creanţele ipotecare ai căror creditori titulari sunt indicaţi în art. 1 alin. (1) din prezentele norme metodologice pot fi cesionate unor entităţi autorizate să funcţioneze pe piaţa de capital, în condiţiile prevăzute de Codul civil pentru cesiunea de creanţă şi cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 190/1999.
Art. 17
(1)Cesiunile de creanţe ipotecare către entităţile autorizate să funcţioneze pe piaţa de capital vor putea fi realizate numai în condiţiile prevăzute în normele interne ale acestora, întocmite în acest scop.
(2)Cerinţele referitoare la aprobarea cesiunilor de creanţe ipotecare şi administrarea riscului de credit aferent acestor cesiuni vor fi stabilite în cadrul normelor interne prevăzute la alin. (1), cu luarea în considerare, în mod corespunzător, a cerinţelor prevăzute în normele interne pentru acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare.
CAPITOLUL IV:Titlurile de valoare şi obligaţiunile ipotecare
Art. 18
(1)Orice titular de creanţă ipotecară şi entităţile autorizate să acţioneze pe pieţele de capital, indiferent de modul dobândirii calităţii de creditor ipotecar, pot emite, conform art. 25 din Legea nr. 190/1999, în baza creanţelor ipotecare deţinute, titluri de valoare denumite titluri ipotecare, în limita a 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul emisiunii.
(2)Titlurile ipotecare sunt valori mobiliare emise în formă dematerializată pe pieţele de capital şi sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare privind emitentul, emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea şi evidenţa valorilor mobiliare.
Art. 19
(1)Entităţile autorizate să acorde credite ipotecare pot emite, conform art. 29 din Legea nr. 190/1999, în baza creanţelor ipotecare deţinute, obligaţiuni ipotecare, în limita a 60% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul emisiunii.
(2)Obligaţiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise în formă dematerializată pe pieţele de capital şi sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare privind emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea şi evidenţa valorilor mobiliare.
Art. 20
Titlurile de valoare şi obligaţiunile ipotecare, emise de acelaşi titular de creanţe ipotecare, nu pot depăşi împreună 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul ultimei emisiuni.
Art. 21
În temeiul art. 13 şi 14 din Legea nr. 52/1994 privind valorile mobiliare şi bursele de valori, Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare va adopta regulamentele necesare în vederea îndeplinirii obligaţiilor ce decurg din Legea nr. 190/1999 şi din prezentele norme metodologice.
-****-

p. GUVERNATORUL BĂNCII NAŢIONALE A ROMÂNIEI,

PREŞEDINTELE COMISIEI NAŢIONALE A VALORILOR MOBILIARE,

MIHAI BOGZA

prof. univ. dr. ŞTEFAN BOBOC

ANEXĂ:MODUL de calcul al indicatorilor de evaluare a bonităţii solicitanţilor de credit ipotecar, persoane juridice, şi nivelurile recomandabile ale acestor indicatori

Denumirea indicatorului

Modul de calcul

Nivelul minim recomandabil

Lichiditatea curentă (%)

Active curente - stocuri

Pasive curente

100%

Solvabilitatea patrimonială (%)

Capital propriu

Total activ

60%

Gradul de acoperire a dobânzii

Profit brut

Cheltuieli cu dobânzile

3

Rata profitului (%)

Profit brut

Cifra de afaceri

10%

Viteza de rotaţie a activelor circulante

Cifra de afaceri

Total active circulante

8

Publicate în Monitorul Oficial cu numărul 174 din data de 24 aprilie 2000
*) În tot cuprinsul Normelor metodologice următorii termeni se vor înlocui astfel:
- bănci persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii şi Consemnaţiuni, se va înlocui cu instituţii de credit persoane juridice române;
- bănci persoane juridice străine se va înlocui cu instituţii de credit persoane juridice străine.

Documente corelate

Acte numărul de obiecte din listă: (3)
Modificat de numărul de obiecte din listă: (2)
Abrogat de numărul de obiecte din listă: (1)
Comentarii, monografii, reviste şi webinarii numărul de obiecte din listă: (3)
Articole numărul de obiecte din listă: (3)