Capitolul iii - Repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor - Norme Metodologice din 2003 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

M.Of. 311

Ieşit din vigoare
Versiune de la: 26 Iunie 2006
CAPITOLUL III:Repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor
Art. 35
(1)Pentru întreţinerea, repararea şi exploatarea proprietăţilor individuale, precum şi a proprietăţii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriaşi, efectuează cheltuieli sau au obligaţii financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spaţii ori părţi ale proprietăţii comune indivize proprietarii acesteia pot obţine venituri care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală.
(2)Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. în aceste venituri se cuprind şi sumele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizează proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.

(3)Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului.
(4)În funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifică în:
A.cheltuieli pe persoană;
B.cheltuieli pe cotă-parte de proprietate deţinută în condominiu;
C.cheltuieli pe consumatori tehnici şi de altă natură.
Art. 36
(1)Pentru spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu ori pentru apartamentele sau spaţiile ai căror deţinători prin natura activităţilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocaţi şi alţii - primesc la domiciliu şi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenţie anuală încheiată cu proprietarii acestor spaţii sau apartamente. Cheltuielile pentru apă rece şi canalizare, apă caldă menajeră, încălzire, gaze naturale, energie electrică pentru părţile comune, pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea şi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum şi pentru salarii şi indemnizaţii se repartizează conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaţia de proprietari şi proprietarii acestor spaţii, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenţa reprezentând cheltuielile aferente locuinţelor/apartamentelor.
(2)În situaţia în care, la notificarea asociaţiei de proprietari, proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu refuză încheierea de convenţii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
SECŢIUNEA A:Repartizarea cheltuielilor pe persoană
Art. 37
Cheltuielile pe persoană reprezintă cheltuielile privind serviciile de care beneficiază persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.
Art. 38
(1)Dacă nu există contoare de apă la fie-care apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilităţi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apă şi pentru canalizare, corespunzătoare facturilor prezentate de furnizor şi însuşite de beneficiar/asociaţia de proprietari, vor fi repartizate proporţional cu numărul de persoane care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul.
(2)În cazuri excepţionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apă, la intrarea în reţeaua de alimentare a condominiului, la branşament, acest consum se determină potrivit normelor legale, în sistem pauşal, pe fie-care tip de consumator.
(3)La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apă şi pentru canalizare la apartamentele/spaţiile care folosesc băi sau duşuri comune în condominiu se va lua în calcul jumătate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaţiile dotate individual cu băi şi duşuri.
(4)În cazurile în care condominiul dispune numai de duşuri şi băi comune care deservesc apartamentele/spaţiile, cheltuielile se repartizează în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/spaţiu.
(5)Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, precum şi cheltuielile pentru vidanja-rea haznalelor se repartizează în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.

Art. 39
(1)Consumul de energie electrică aferent părţilor comune/proprietăţii comune din clădire, exclusiv garaje, boxe şi alte spaţii aflate în proprietate individuală, care se măsoară prin contor montat separat de cele aferente proprietăţilor individuale, se repartizează proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în clădire.
(2)În cazuri excepţionale, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrică la părţile comune ale clădirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determină pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deţinătorilor de suprafeţe de locuit ocupate în exclusivitate, ţinându-se seama de dotarea fiecăruia: numărul de becuri şi de apa-rate electrice de uz casnic, maşini de călcat şi de spălat, aparate de radio, televizoare, frigidere şi altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electrică înregistrat, iar diferenţa reprezintă cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comună şi se repartizează pe proprietarii/locatarii apartamentelor proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în clădire.
(3)Consumul de energie electrică aferent funcţionării ascensorului/ascensoarelor, care se măsoară prin contoare montate separat de cele ale proprietăţilor individuale, se repartizează proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc în mod curent în clădire.
(4)Prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, pot să nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin, toate sau în parte, pot să nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generală a asociaţiei de proprietari va hotărî, în condiţiile statutului asociaţiei de proprietari, în legătură cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susţinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreţinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suportă de toţi proprietarii apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, chiar dacă nu locuiesc în aceste spaţii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalaţie comună ca şi acoperişul, faţada, casa scării şi altele asemenea.
(5)Cheltuielile aferente consumului de energie electrică necesar pentru funcţionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosinţa asociaţiilor de proprietari se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Art. 40
Dacă nu există contoare de apă caldă menajeră la fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilităţi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Art. 41
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătoriile/duşurile comune, în situaţiile în care nu există aparate de măsură a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizează pe fiecare proprietar corespunzător numărului de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Art. 42
(1)Dacă numai o parte dintre proprietarii din condominiu deţin aparate de înregistrare a consumului de apă rece, apă caldă menajeră, agent termic de încălzire şi/sau gaze naturale pentru toate instalaţiile aferente proprietăţii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileşte prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi la modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.
(2)Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari va stabili modul de facturare şi de plată a cheltuielilor comune, împreună cu furnizorul şi cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenţă a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietăţilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteşte de la plata contribuţiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalităţii stabilite în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(3)Modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu poate fi făcută numai pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective şi se cuprind propuneri privind modul de repartizare a cheltuielilor pentru proprietăţile din condominiu. Pe baza acestui referat adunarea generală va hotărî asupra efectuării modificării şi va stabili modul de înregistrare, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.

Art. 43
Cheltuielile pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
SECŢIUNEA B:Repartizarea cheltuielilor pe cotă-parte de proprietate
Art. 44
Cheltuielile pe cotă-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comună indiviză, specificate ca atare în acordul de asociere.

Art. 45
(1)Cota-parte de proprietate este cea stabilită potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vânzare-cumpărare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie.
(2)În cazul în care totalul cotelor-părţi de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare locuinţă sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din clădirea sau blocul care constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotărî reconsiderarea lor.
(3)Cota-parte de proprietate reprezintă raportul suprafeţei utile totale a locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă faţă de totalul suprafeţei utile a tuturor locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu.
Art. 46
Cheltuielile pentru lucrări de întreţinere, servicii, de reparaţii şi, după caz, de consolidare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea comună indiviză - astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, termoficare, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenţă; faţade; acoperiş şi altele asemenea - se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45 alin. (3).
Art. 47
(1)Cheltuielile pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietate comună într-o clădire - casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, holuri şi alte spaţii comune - se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.
(2)Suma aferentă cheltuielilor pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor este cea rezultată prin scăderea din valoarea înscrisă în factura aferentă consumurilor de energie termică pentru încălzire a sumei aferente încălzirii apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul condominiului.

(3)Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu există aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, inclusiv proprietatea comună aferentă acestora, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.
Art. 48
Cheltuielile privind consumurile de apă, canalizare, apă caldă menajeră, gaze naturale, aferente proprietăţii comune, precum şi cheltuielile pentru deratizarea, dezinfecţia, dezinsecţia condominiului se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care revine fiecărui proprietar din proprietatea comună, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45, având la bază contracte încheiate cu furnizorii acestor utilităţi.

Art. 49
(1)Cheltuielile aferente indemnizaţiilor acordate membrilor asociaţiei de proprietari şi/sau persoanelor alese în funcţii de conducere a asociaţiei de proprietari se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.
(2)Cu excepţia personalului pentru curăţenie şi evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaţiei de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociaţia de proprietari, precum şi cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite şi celor administrative se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.
SECŢIUNEA C:Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici şi de altă natură
Art. 50
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea condominiului şi pentru furnizarea de utilităţi de natură energetică.
Art. 51
Cheltuielile pentru încălzirea centrală asigurată prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directă a asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia până la locul de consum, cheltuieli efectuate cu îndepărtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală şi iluminatul încăperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzură şi protecţie pentru fochiştii care deservesc centralele termice, indemnizaţiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuţia pentru asigurări sociale, costul materialelor necesare pentru păstrarea curăţeniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaţiei.
Art. 52
(1)Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele sau prin punctele termice din exploatarea unităţilor de gospodărie comunală sau a altor furnizori se stabilesc după tarifele negociate cu reprezentanţii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii.
(2)În cazul în care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe clădiri, suma totală a cheltuielilor pentru încălzirea tuturor clădirilor se repartizează pe fiecare clădire proporţional cu suprafaţa echivalentă termic, determinată potrivit normativelor legale, a tuturor corpurilor de încălzire - radiatoare din fontă sau oţel, convectori, convectoradiatoare, conducte şi coloane neizolate şi altele asemenea -, aflate în dotarea acestora conform normelor şi normativelor tehnice de proiectare.
Art. 53
(1)Cheltuielile pentru încălzirea locuinţelor/ apartamentelor situate în condominii, indiferent de modul de înregistrare a consumului de energie termică şi de sursa de agent termic, se repartizează proporţional cu suprafaţa utilă definită în cartea tehnică a clădirii şi înscrisă în actul de proprietate, iar pentru încălzirea spaţiilor aflate în folosinţă comună, şi anume: casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor art. 45.

(11)Asociaţiile de proprietari vor evidenţia cheltuielile pentru încălzire şi apă caldă menajeră, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special a cărui formă este prezentată în anexele 1A şi 1B la prezentele norme metodologice şi care va fi afişat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreţinere.
(12)în borderoul prevăzut la alin. (11) se vor înscrie obligaţiile de plată a căldurii şi apei calde menajere pe fiecare apartament, aşa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termică, conform alin. (1), şi separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 81/2003 pentru modificarea unor reglementări privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinţei şi asigurarea fondurilor necesare în vederea furnizării energiei termice şi gazelor naturale pentru populaţie, precum şi unele măsuri pentru întărirea disciplinei financiare.

(2)[textul din Art. 53, alin. (2) din capitolul III, sectiunea 3 a fost abrogat la 04-dec-2003 de Art. 1, punctul 24. din Hotarirea 1386/2003]
(3)[textul din Art. 53, alin. (3) din capitolul III, sectiunea 3 a fost abrogat la 04-dec-2003 de Art. 1, punctul 24. din Hotarirea 1386/2003]
Art. 54
Cheltuielile pentru lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenele colective de televiziune se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare prevăzute în cartea tehnică a clădirii, iar pentru cutiile poştale şi pentru cheile de la uşa de intrare comună în clădire se repartizează în raport cu numărul locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă existente în condominiu.

Art. 55
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru întreţinerea acestora apă din conductele de alimentare aferente clădirii, inclusiv instalaţiile de alimentare cu utilităţi din garajele proprii, în condiţiile în care nu există nici o interdicţie legală în acest sens, vor suporta cheltuielile pentru consumul de apă şi canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale sau în baza consumurilor înregistrate prin aparate de măsură legal instalate şi autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin clădirii respective pentru apă şi canalizare, restul urmând să se repartizeze conform art. 38.
Art. 56
În clădirile în care consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătorii se înregistrează prin acelaşi aparat care măsoară şi consumul aferent încălzirii, se stabileşte consumul aferent bucătăriilor şi spălătoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale, care se scade din consumul total pe clădire, diferenţa considerându-se ca fiind aferentă încălzirii.
Art. 57
Cheltuielile pentru curăţatul coşurilor de fum se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.