Capitolul iv - ADMINISTRAREA CLADIRILOR DE LOCUINTE - Norme Metodologice din 1997 pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare
M.Of. 203
Ieşit din vigoare Versiune de la: 30 Aprilie 1998
CAPITOLUL IV:ADMINISTRAREA CLADIRILOR DE LOCUINTE
44.Cladirile de locuinte pot fi administrate de persoane fizice sau juridice specializate, care prezinta garantii morale si profesionale acceptate de proprietarul cladirii sau de reprezentantul legal al acestuia.
Obligatiile administratorului sunt cele stabilite in art. 34 din lege, precum si prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul asociatiei de proprietari a imobilului.
45.Administrarea cladirilor de locuit are ca obiect utilizarea cladirilor in scopul pentru care au fost construite, in conditiile menfinerii. pe toata perioada de folosire, a performantelor functionale, tehnice si calitative pentru care acestea au fost realizate.
In acest scop activitatea de administrare a cladirii trebuie sa asigure:
- punerea in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale;
- functionarea in bune conditii a tuturor instalatiilor si partilor de constructii ale imobilului:
- aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in imobil a conditiilor generale de functionare a instalatiilor si dotarilor imobilului, precum si a regulilor de folosire a instalatiilor si dotarilor care se utilizeaza in comun;
- stabilirea conditiilor in care pot fi, realizate serviciile de intretinere si reparatii curente ale elementelor de constructii si instalatii ale imobilului, atat la partile comune cat si la cele folosite in exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a partilor comune:
- aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in imobil a modului de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea imobilului, precum si a celor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a imobilului;
- preluarea cartii constructiei potrivit prevederilor legale si evidentierea tuturor modificarilor aduse. in conditiile legii, la partile comune ale imobilului.
Schimbarea destinatiei locuintelor si/sau a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta situate in ciadiri colective se face numai cu acordul asociatiei de proprietari si in mod obligatoriu a proprietarilor Sdirect afectati, indiferent daca proprietarul acestora este sau nu membru al asociatiei.
46.in scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate indiviza la cladirile aflate in condominiu, proprietarii locuintelor se constituie in asociatii cu personalitate juridica.
Infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari se supun conditiilor stabilite prin Regulamentul-cadru al asociatiilor de proprietari cuprins in anexa nr. 2 din lege.
47.Asociatia de proprietari este forma de organizare si reprezentare a proprietarilor unui condominiu, recunoscuta de lege.
Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica din momentul inregistrarii la judecatoria in raza careia se afla cladirea respectiva, potrivit legii, pe baza acordului de asociere si a statutului asociatiei.
48.Constituirea asociatiilor de proprietari, la constructiile noi de locuinte realizate conform legii, se face tn cel mult 60 de zile de la data cand dreptul de proprietate asupra cladirii a fost inregistrat in cartea funciara, in conditiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996. Pana la infiintarea si functionarea birourilor de Carte funciara in conditiile acestei legi, actele prin care s-a construit cladirea cu mai multe apartamente se vor transcrie sau, dupa caz, inscrie in registrele de publicitate aflate n vigoare la judecatorii.
Actele necesare pentru Inscrierea proprietatii sunt urmatoarele:
- cerere de transcriere, dupa caz, inscriere in Cartea funciara a tuturor proprietarilor de apartamente din cladire, cu specificarea adresei cladirii si a pozitiei apartamentului fiecarui proprietar, la care se ataseaza:
actul de concesiune sau de proprietate a terenului;
contractele de construire sau de vanzare-cumparare a apartamentelor care fac parte din cladire (actele de proprietate);
procesele-verbale de predare-primire a apartamentelor construite;
plansele sau schitele de identificare prin localizare si suprafata a fiecarui spatiu sau apartament din structura cladirii.
Fiecare proprietar de apartament va cere, de asemenea, in mod individual, transcrierea sau, dupa caz, Inscrierea dreptului sau de proprietar asupra apartamentului.
Proprietarii de apartamente pot imputernici, prin procura, pe unul dintre ei sau o terta persoana, fizica sau juridica, sa efectueze pentru ei operatiunile de publicitate imobiliara. Procura trebuie sa fie semnata de toti proprietarii sau de reprezentantii lor legali.
Asociatiile de locatari se constituie, conform legii, in asociatii de proprietari; inregistrarea proprietatii, daca aceasta nu s-a efectuat pana la data intrarii in vigoare a legii, se realizeaza in conditii similare celor pentru constructii noi de locuinte.
49.Asociatia de proprietari ia hotarari in adunarea generala, care se tine cel putin o data pe an si la care au dreptul sa participe toti membrii sai. Deciziile in cadrul adunarii generale se iau prin supunerea la vot a propunerilor membrilor asociatiei.
Adunarea generala a proprietarilor analizeaza principalele aspecte si ia hotarari cu privire la:
a)activitatea de administrare si de Intretinere a cladirii, derularea contractelor incheiate cu agentii economici furnizori ai serviciilor de care aceasta beneficiaza, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care asociatia de proprietari le are fata de persoana juridica sau fizica cu care are relatii:
b)bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea perioadei pentru care persoanelor aflate in vizita la domiciliul membrilor asociatiei de proprietari nu li se percep cotele de participare la cheltuieiile de intretinere aferente persoanelor cu domiciliui stabil in cladire; participarea membrilor asociatiei de proprietari la cheltuielile de administrare si de intretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii;
c)modul de folosire a spatiilor comune si, in unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu al celor direct afectati;
d)regulamentul de ordine si convietuire in cadrul cladirii;
e)conditiile de angajare a administratorului prin prezentarea si analiza in plen a dosarului de angajare a acestuia:
f)stabilirea comisiei de cenzori. cat si sarcinile detaliate ale acestora.
In prima adunare de constituire asociapa de proprietari alege un comitet executiv, comisia de cenzori si un presedinte care va reprezenta asociatia in fata autoritatilor publice, institutiile publice si agentii economici cu care asociatia are relatii.
50.Comitetul executiv, format dintr-un numar de membri stabilit de adunarea generala dintre membrii asociatiei de proprietari, asigura aducerea la indeplinire a hotararilor adunarii generale si actioneaza operativ in legatura cu:
a)activitatea curenta de administrare sl de mtretinere a cladlrii; aproba repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe membrii asociatiei de proprietari; aproba angajarea sau sistarea contractelor privind serviciile necesare, inclusiv pentru administrarea cladirii; aproba angajarea personalului de Intretinere si curatenie, precum si cheltuielile curente;
b)constatarea prin inspectii ciclice si stabilirea masurilor necesare care sa asigure functionarea in bune conditii a instalatiilor si partilor comune ale cladirii, constatari care se vor mscrie intr-o fisa de inspectie care se va depune la presedintele asociatiei de proprietari;
c)problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuri pentru rezolvarea lor;
d)organizarea adunarilor generale, precum si a altor actiuni stabilite de adunarea generala.
Comitetul executiv al asociatiei de proprietari pregateste si supune aprobarii adunarii generale bugetul anual de venituri si cheltuieli.
Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli, comitetul executiv va urmari derularea acestuia in conditiile legii.
51.Presedintele asociatiei de proprietari urmareste si asigura respectarea statutului si a hotararilor asociatiei, realizarea contractelor angajate de asociatie, mdeplinirea in conditiile legii a prevederilor bugetului de venituri si cheltuieli. respectarea de catre asociatie a ordinii publice si a hotararilor autoritatilor publice centrale si locale.
Presedintele asociatiei de proprietari convoaca si conduce sedintele de lucru ale comitetului executiv si ale adunarii generale.
Presedintele asociatiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa asociatia in relatiile acesteia cu tertii.
Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si celelalte documente privitoare la activitatea asociatiei.
52._
(1)Comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii in administrarea bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
(2)Comisia de cenzori este formata din minimum 3 membri care au cunostinte si experienta in domeniile financiar, economic sau juridic, si nu fac parte din comitetul executiv.
(3)Comisia de cenzori alege la prima reuniune, din randul ei, pe presedintele comisiei de cenzori.
(4)Atributiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a)verificarea executiei bugetare;
b)verificarea si validarea documentelor si a angajamentelor de plata;
c)urmarirea depunerii in contul curent al asociapei de proprietari a numerarului care depaseste plafonul de casa;
d)verificarea trimestriala a gestiunii asociatiei de proprietari;
e)verificarea modului de stabilire a cotelor de participare a membrilor asociatiei de proprietari la cheltuielile curente.
f)verificarea lunara a situatiei de incasari si plati care va fi semnata de toti membrii comisiei.
(5)Comisia de cenzori prezinta in fata adunarii generale a proprietarilor, o data pe an, rapoarte asupra activitatii sale.
(6)Gestionarea fondurilor banesti ale asociatiei de proprietari se face in baza prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991 si a punctului 18 din Regulamentul de aplicare a Legii contabilitatii, aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 704/1993, urmarindu-se a se asigura:
a)inregistrarea cronologica si sistematica in contabilitate a operatiunilor patrimoniale in functie de natura lor, in mod unilaterale numai in debitul sau in creditul unor conturi, fara utilizarea unui cont corespondent;
b)stabilirea totalului debitului si al creditului, precum si al soldului fiecarui cont
(7)Registrele si formularele obligatorii sunt:
- Registrul-jurnal de incasari si plati (cod 14-1-1/a)
- Chitanta (cod 14-4-1)
- Registrul pentru evidenta fondului de rulment si a altor fonduri (cod 14-6-25)
- Registrul pentru evidenta bunurilor asociatiei (cod 14-6-26)
- Registrul pentru evidenta operatiunilor banesti (cod 14-6-27)
- Lista de plata a cotelor de contributii pentru cheltuielile comune de folosinta, mtretinere si reparatii (cod 14-6-28).
53.Proprietarii, in afara drepturilor si indatoririlor prevazute la cap. IV al Regulamentului-cadru cuprins in anexa nr. 2 din lege, in calitate de membri ai asociatiilor de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obligatii:
a)drepturi:
-sa participe la adunarea generala a proprietarilor, sa aleaga si sa fie alesi in organele asociatiei de proprietari;
- sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile comune si eventual sa conteste presedintelui asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei cu cuantumul stabilit al acestei cote; contestatia nu suspenda plata contributiei. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda la contestatie in termen de 5 zile;
- sa foloseasca spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul cladirii.
b)obligatii:
- sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cotaparte de contributie la cheltuielile comune si la constituirea fondului de reparatii;
- sa intretina in bune conditii spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare, ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie s.a.) si sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta si de functionalitate a 10cuintei proprii.
54.In scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a membrilor asociatiei de proprietari la constituirea fondului de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza asttel mcat sa poata acoperi cheltuielile curente pentru intretinere ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabiibrea cuantumului se face prin echivalare cu cheltuielile medii lunare ale anului expirat majorate cu rata inflatiei pentru cazurile curente, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nou-infiintate, prin constatarea si msusirea experientei in domeniu a unor condominii echivalente ca marime.
Acest fond urmeaza sa se constituie prin plata anticipata a cotei-parti ce revine fiecarui proprietar, asa cum s-a stabilit de adunarea generala a proprietarilor.
In situatiile in care prin contractul de inchiriere, incheiat cu proprietarul, chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale imobilului in care locuieste, acesta va participa si la formarea fondului de rulment.
Conform acelorasi prevederi asociatia de proprietari, de regula, va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalatiifor sau a unor elemente ale cladirii, cu perioada de folosire limitata, fond care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a proprietarilor.
Fondul de rulment se restituie in toate situatiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel.
Fondul special pentru reparatii se va putea restitui proprietarului numai in situatiile in care noul proprietar va acoperi suma respectiva.
55.Cheltuielile de intretinere, calculate pentru fiecare proprietar, vor fi achitate de acestia, in cel mult 30 zile de la data comunicarii prin afisare la loc vizibil. Dupa expirarea acestui termen, asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalitati de intarziere pentru suma neachitata.
Modul de folosire a sumelor mcasate din penalitati de intarziere si din dobanzile la sumele depuse in contul asociatiei de proprietari se stabileste de adunarea generala a proprietarilor.
56.In cazurile in care unii membri ai asociatiei de proprietari nu respecta regulile si obligatiile adoptate de asociatie. in conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociatiei de proprietari, acestia pot fi actionati in justitie de catre asociatia de proprietari legal constituita.
Presedintele asociatiei de proprietari raspunde in fata adunarii generale de rezolvarea situatiilor litigioase aparute in cadrul asociatiei.