Secţiunea 1 - Dispoziţii generale - Codul Civil din 2009 (Legea nr. 287/2009) - Republicare

M.Of. 505

În vigoare

Versiune de la: 12 Noiembrie 2024

SECŢIUNEA 1:Dispoziţii generale

SUBSECŢIUNEA 1:Cuprinsul contractului

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

Art. 1778: Felurile locaţiunii

(1)Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.

(2)Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.

(3)Locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secţiuni, precum şi dispoziţiilor art. 1.824 şi 1.828-1.831.

Art. 1779: Bunurile ce pot face obiectul locaţiunii

Toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face obiectul locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

Art. 1780: Preţul locaţiunii

(1)Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii.

(2)Dispoziţiile privitoare la stabilirea preţului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi chiriei.

Art. 1781: Încheierea contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului.

Art. 1782: Locaţiuni succesive

În situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi parţial, conflictul dintre locatari se rezolvă:

a)în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea funciară, dispoziţiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător;

b)în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi;

c)în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului, dispoziţiile art. 1.275 aplicându-se în mod corespunzător.

Art. 1783: Durata maximă a locaţiunii

Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Art. 1784: Incapacităţi

(1)Dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute la art. 1.654 şi 1.655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi locaţiunii.

(2)De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, şi dispoziţiile art. 1.653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii.

(3)Dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani.

Art. 1785: Locaţiunea fără durată determinată

Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:

a)pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;

b)pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c)pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.

SUBSECŢIUNEA 2:Obligaţiile locatorului

Art. 1786: Obligaţiile principale ale locatorului

Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:

a)să predea locatarului bunul dat în locaţiune;

b)să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;

c)să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.

Art. 1787: Predarea bunului

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Art. 1788: Sarcina reparaţiilor

(1)Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 1.799.

(2)Sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.

(3)Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

(4)În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.

Art. 1789: Asigurarea folosinţei

Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.

Art. 1790: Garanţia contra viciilor

(1)Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.

(2)Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1.690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.

Art. 1791: Efectele garanţiei contra viciilor

(1)Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporţională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, el poate rezilia contractul, în condiţiile legii.

(2)Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

Art. 1792: Garanţia pentru lipsa calităţilor convenite

Dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul dat în locaţiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi.

Art. 1793: Tulburările de fapt

Locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispoziţiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.

Art. 1794: Tulburările de drept

(1)Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

(2)Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condiţiile legii.

(3)Locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese.

Art. 1795: Introducerea în proces a locatorului

(1)Dacă locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, şi există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinţei bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă.

(2)Locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ţinut la despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat.

SUBSECŢIUNEA 3:Obligaţiile locatarului

Art. 1796: Obligaţiile principale

Locatarul are următoarele obligaţii principale:

a)să ia în primire bunul dat în locaţiune;

b)să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;

c)să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;

d)să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

Art. 1797: Data plăţii chiriei

(1)În lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor.

(2)Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează:

a)în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;

b)în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;

c)în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.

Art. 1798: Caracterul executoriu

Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Art. 1799: Obligaţiile privind folosirea bunului

Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.

Art. 1800: Schimbarea formei ori destinaţiei bunului. Folosirea abuzivă

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.

Art. 1801: Înştiinţarea locatorului despre nevoia de reparaţii

Locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.

Art. 1802: Reparaţiile locative

În lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului.

Art. 1803: Lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente

(1)Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii.

(2)Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

(3)Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.

Art. 1804: Obligaţia de a permite examinarea bunului

Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

SUBSECŢIUNEA 4:Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

Art. 1805: Dreptul de a subcontracta şi de a ceda contractul

Locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.

Art. 1806: Interdicţia sublocaţiunii şi a cesiunii

(1)Interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune.

(2)Interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială. Interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.

Art. 1807: Efectele sublocaţiunii. Acţiuni împotriva sublocatarului

(1)În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului.

(2)Locatorul îşi păstrează dreptul prevăzut la alin. (1) atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată.

(3)Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune.

Art. 1808: Efectele cesiunii locaţiunii

(1)Prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune.

(2)Dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.

SUBSECŢIUNEA 5:Expirarea termenului şi tacita relocaţiune

Art. 1809: Expirarea termenului

(1)Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.

(2)În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

(3)Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.

Art. 1810: Tacita relocaţiune

(1)Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.

(2)Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.

SUBSECŢIUNEA 6:Înstrăinarea bunului dat în locaţiune

Art. 1811: Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor

Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a)în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b)în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c)în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;

d)în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.

Art. 1812: Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare

(1)Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune.

(2)Cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2).

(3)Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.

Art. 1813: Raporturile dintre locatar şi dobânditor

(1)În cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune.

(2)Locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

Art. 1814: Efectele garanţiilor constituite de locatar

Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.

Art. 1815: Cesiunea şi plata anticipată a chiriei

Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.

SUBSECŢIUNEA 7:Încetarea contractului

Art. 1816: Denunţarea contractului

(1)Dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare.

(2)Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen.

(3)La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), după caz, constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.

Art. 1817: Rezilierea locaţiunii

Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Art. 1818: Imposibilitatea folosirii bunului

(1)Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.

(2)Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.

(3)Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788.

(4)În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

Art. 1819: Desfiinţarea titlului locatorului

(1)Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune.

(2)Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Art. 1820: Moartea locatorului sau a locatarului

(1)Locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului.

(2)Cu toate acestea, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.

Art. 1821: Restituirea bunului

(1)La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

(2)Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.

(3)Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate.

Art. 1822: Răspunderea locatarului pentru bunul închiriat

(1)Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit.

(2)El răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun.

Art. 1823: Îmbunătăţirile făcute de locatar

(1)Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

(2)Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.

(3)În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.