Wolters Kluwer, Venituri obtinute de persoane fizice dintr-un numar mai mare de 5 contracte de inchiriere

Prezintă procedura de înregistrare a contractelor, calculul, declararea şi plata obligaţiilor fiscale, precum şi organizarea contabilităţii de persoanele fizice care obţin venituri dintr-un număr mai mare de 5 contracte de închiriere.

Persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere sau subînchiriere la sfârşitul unui an fiscal, începând cu anul fiscal următor, au obligaţia să declare aceste venituri care sunt definite ca venituri din activităţi independente. Numărul de cinci contracte de închiriere sau subînchiriere reprezintă contractele aflate în derulare la 31 decembrie anul încheiat, cu excepţia contractelor de arendare a bunurilor agricole.

Sunt considerate venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi veniturile obţinute de către proprietar din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, indiferent de numărul de locuinţe în care sunt situate acestea (modificare introdusă de Legea 296/2020)

Închirierea în scop turistic de către proprietari a camerelor situate în locuinţele proprietate personală, altele decât cele care constituie structuri de primire turistică, potrivit legislaţiei specifice, reprezintă oferirea posibilităţii de şedere pentru o perioadă de minimum 24 de ore şi maximum 30 de zile într-un an calendaristic oricărei persoane care călătoreşte în scop turistic în afara mediului său obişnuit de viaţă, asa cum este definit prin Legea 296/2020.

Conform modificarilor aduse art. 83 din Codul Fiscal prin Legea 296//2020, veniturile realizate din închirierea în scop turistic a unui număr de camere cuprins între unu şi 5 camere inclusiv, în cursul unui an fiscal, se determină pe baza normei anuale de venit. În cazul depăşirii numărului de 5 camere de închiriat în cursul aceluiaşi an fiscal, determinarea venitului se efectuează pe baza normei anuale de venit pentru întregul an fiscal.

De la data producerii evenimentului, respectiv de la data depăşirii numărului de 5 camere de închiriat, şi până la sfârşitul anului fiscal, determinarea venitului net se realizează în sistem real, potrivit regulilor de stabilire prevăzute în categoria venituri din activităţi independente.

Veniturile obţinute din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare mai mare de 5 camere de închiriat, sunt calificate ca venituri din activităţi independente pentru care venitul net anual se determină pe bază de normă de venit sau în sistem real şi se supun impunerii potrivit prevederilor cap. II - Venituri din activităţi independente din Codul Fiscal.

În cazul contribuabililor care realizează venituri din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, cuprinsă între una şi 5 camere inclusiv, obligaţia depunerii la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, este până la data de 15 martie inclusiv a anului de realizare a veniturilor, a declaraţiei unice privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale datorate de persoanele fizice. În cazul în care contribuabilii încep să realizeze în cursul anului venituri, au obligaţia completării şi depunerii declaraţiei unice privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale datorate de persoanele fizice - cap. II, în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului, pentru anul fiscal în curs.

În cazul în care, în cursul anului fiscal, contribuabilii realizează venituri din închirierea unui număr mai mare de 5 camere, aceştia sunt obligaţi să notifice evenimentul, respectiv depăşirea numărului de 5 camere de închiriat, organului fiscal competent, în termen de 30 de zile de la data producerii acestuia

Persoanele fizice prevăzute mai sus au obligaţia de a înregistra contractele de închiriere/ subînchiriere, la organul fiscal competent şi anume:

- organul fiscal unde contribuabilul are adresa sau unde locuieşte efectiv pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România;

- organul fiscal în a cărei rază teritorială se află sursa de venit, pentru ceilalţi contribuabili persoane fizice.

Persoanele fizice fără domiciliu fiscal în România ale căror contracte de închiriere se află în raza teritorială a mai multor organe fiscale, au obligaţia să desemneze o sursă principală de venit, iar înregistrarea contractelor şi declararea veniturilor se va face la organul fiscal pe teritoriul căruia se află sursa principală de venit.

Prin OUG 115/2023, începând cu 01.01.2024 au fost abrogate dispoziţiile potrivit cărora veniturile realizate din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de închiriere, sunt calificate ca venituri din activităţi independente. De asemenea, a fost eliminată opţiunea de determinare a venitului net din cedarea folosinţei bunurilor în sistem real , pe baza datelor din contabilitate.

Se menţine obligaţia înregistrării contractelor de închiriere a bunurilor din patrimoniul personal, încheiate de persoanele fizice în calitate de proprietari, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, prin depunerea "Cererii de înregistrare a contractelor de locaţiune", însoţită de copia contractului de locaţiune. Sunt exceptate de la această obligaţie, persoanele fizice care obţin venituri din arendare şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală.

Pct. 1, 2 şi 7 la Procedura din OMFP 2902/2016, Art. 83 alin. (2), (4), (5), art. 85 alin. (4) şi art. 87 (1) Codul Fiscal- MODIFICAT!!!!!

Persoanele fizice stabilesc venitul net în sistem real, potrivit regulilor prevăzute pentru veniturile din activităţi independente, pe baza datelor din contabilitate, ca diferenţă între venitul brut şi cheltuielile deductibile efectuate în scopul realizării de venituri.

Veniturile şi cheltuielile luate în calcul pentru stabilirea venitului net sunt cele realizate la nivelul tuturor contractelor de închiriere/subînchiriere aflate în derulare în anul de raportare.

Impozitul anual datorat se calculează de către contribuabil, pe baza datelor din declaraţia unică privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale datorate de persoanele fizice prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit/normei anuale de venit ajustate/venitului anual, după caz, impozitul fiind final (modificare introdusă de legea 296/2020).

Începând cu 1 ianuarie 2024, prin OUG 115/2023 au fost introduse noi prevederi care completează regulile

privind calculul, reţinerea şi declararea impozitului pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor realizate de persoanele fizice, şi anume :

- S-a introdus o cotă forfetară de 20 % aplicată asupra venitului brut care se scade din acesta, pentru determinarea venitului net anual impozabil în cazul veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor obţinute de persoanele fizice.

- În situaţia în care chiriaşul este o persoană juridică sau altă entitate care are obligaţia de a conduce evidenţă contabilă, acesta are obligaţia de a calcula şi de a reţine

impozitul de 10% aplicat la venitul net , la momentul plăţii venitului către proprietar- persoană fizică.

Impozitul pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor, altele decât cele din arendarea bunurilor agricole şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe

proprietate personală, reţinut la sursă de către persoanele juridice sau alte entităţi care au obligaţia de a conduce evidenţă contabilă, se declară prin formularul 100 "Declaraţie privind obligaţiile de plată la bugetul de stat ", până la data de 25 a lunii următoare celei în care a

fost reţinut.

Art. 68 alin. (1) şi art. 85 (6) din Codul Fiscal, Pct. 4 din Procedura din OMFP 2902/2016- art. 84¹ din Codul Fiscal, introdus de OUG 115/2023