Wolters Kluwer, Tratament contabil leasing imobiliar

Fluxul tratează prevederile contabile privind tipurile de leasing imobiliar întalnit în practică şi înregistrarea acestuia de către locatar

Leasingul este operaţiunea prin care o parte, denumită locator, transmite celeilalte părţi, denumită utilizator, contra unei plăţi periodice, denumită rată de leasing, dreptul de posesie şi folosinţa a unui bun al cărui proprietar este, pentru o perioada determinată de timp. Astfel, pe baza definiţiei corecte a leasingului, locatorul rămâne proprietarul bunului ce constituie obiectul contractului de leasing, pe toată perioada de derulare a contractului. Aceasta implică şi faptul că, în cazul neachitarii ratelor de leasing, locatorul are dreptul de a-şi retrage bunul. Totodată, utilizatorul are dreptul să beneficieze, pe perioada contractului, de toate avantajele folosirii bunului, asumandu-şi în acelaşi timp şi riscurile exploatării acestuia.

Există forme de leasing în care, la sfarşitul perioadei, utilizatorul are dreptul de a opta fie pentru achiziţionarea bunului la o valoare reziduală, fie pentru prelungirea contractului, fie pentru renunţarea la bunul respectiv. Aceste forme de leasing fac parte din categoria operaţiunilor de leasing financiar.

În esenţă, locatorul apare ca finanţator al utilizatorului, datorită faptului ca este foarte probabil încă de la începutul contractului ca utilizatorul să opteze pentru achiziţionarea definitivă a obiectului de leasing. În această situaţie, locatorul nu are interesul ca la sfârşitul contractului să rămână în posesia bunului, iar ratele de leasing pot reflecta acest lucru.

Locatorul îşi va acoperi în timpul perioadei de leasing toate cheltuielile generate de operaţiune, iar valoarea reziduală va fi mult mai micp decât valoarea de piaţa a bunului la sfârşitul contractului.

Imobilizările corporale deţinute în baza unui contract de leasing se evidenţiază în contabilitate în funcţie de prevederile contractelor încheiate între părţi şi de legislaţia în vigoare (în cazul contractelor de leasing financiar trebuie avută în vedere ș i legislaţia care reglementează categoriile de entităţi care pot derula asemenea operaţiuni (pct. 216 alin. (3), pct. 212 alin. (1)).

Clasificarea contractelor de leasing în leasing financiar sau leasing operaț ional se efectuează la începutul contractului.

Contabilizarea contractelor de leasing se efectuează ț inând cont de fondul economic al tranzacț iilor sau al angajamentelor în cauză ș i nu numai de forma juridică a contractelor (pct. 212 alin. (3)).

În vederea întocmirii situaţiilor financiare anuale, utilizatorii bunurilor luate în leasing financiar sau operaţional inventariază şi transmit societăţii de leasing lista bunurilor deţinute în baza contractelor de leasing.

În condiţiile prevăzute la cap. 6 "Note explicative la situaţiile financiare anuale", entităţile contractante care au efectuat operaţiuni de leasing şi leaseback trebuie să prezinte în notele explicative la situaţiile financiare anuale informaţii referitoare la operaţiunile derulate.

pct. 216, alin. (3), pct. 212, alin. (1) si (3) si pct. 220 din OMFP 1802/2014

Leasing financiar este operaţiunea de leasing care transferă cea mai mare parte din riscurile şi avantajele aferente dreptului de proprietate asupra activului;

Un contract de leasing este recunoscut ca leasing financiar dacă îndeplineşte cel puţin una dintre următoarele condiţii:

a) leasingul transferă locatarului titlul de proprietate asupra bunului până la sfârşitul duratei contractului de leasing;

b) locatarul are opţiunea de a cumpăra bunul la un preţ estimat a fi suficient de mic în comparaţie cu valoarea justă la data la care opţiunea devine exercitabilă, astfel încât, la începutul contractului de leasing, există în mod rezonabil certitudinea că opţiunea va fi exercitată;

c) durata contractului de leasing acoperă, în cea mai mare parte, durata de viaţă economică a bunului, chiar dacă titlul de proprietate nu este transferat;

d) valoarea totală a ratelor de leasing, mai puţin cheltuielile accesorii, este mai mare sau egală cu valoarea de intrare a bunului, reprezentată de valoarea la care a fost achiziţionat bunul de către finanţator, respectiv costul de achiziţie;

e) bunurile ce constituie obiectul contractului de leasing sunt de natură specială, astfel încât numai locatarul le poate utiliza fără modificări majore.

Înregistrarea în contabilitate a amortizării bunului ce face obiectul contractului se efectuează în cazul leasingului financiar de către locatar/utilizator.

În cazul leasingului financiar, achiziţiile de către locatar de bunuri imobile şi mobile sunt tratate ca investiţii în imobilizări, fiind supuse amortizării pe o bază consecventă cu politica normală de amortizare pentru bunuri similare ale locatarului.

Dobânzile de plătit corespunzătoare datoriilor din operaţiuni de leasing financiar se înregistrează în contabilitatea locatarilor periodic, conform contabilităţii de angajamente, în contrapartida contului de cheltuieli. Dobânda de plătit, aferentă perioadelor viitoare, se evidenţiază în conturi în afara bilanţului (contul 8051 "Dobânzi de plătit").

Locatorul are recunoscute în contabilitate bunurile date în regim de leasing financiar drept creanţe imobilizate. Dobânzile de primit corespunzătoare creanţelor din operaţiuni de leasing financiar se înregistrează în contabilitatea locatorului periodic, conform contabilităţii de angajamente, în contrapartida contului de venituri. La recunoaşterea în contabilitate a contractelor de leasing financiar trebuie avută în vedere legislaţia care reglementează categoriile de entităţi care pot derula asemenea operaţiuni.

pct. 213 (1) b), 214 (1)-(2), 215 (2) si 216 din OMFP 1802/2014