Wolters Kluwer, Regimul TVA aplicabil pentru avansuri pentru dezvoltatorii de imobilizari

Prezintă tratamentul aplicabil din punctul de vedere al taxei pe valoarea adăugată pentru avansurile aferente vânzărilor de imobile efectuate de către dezvoltatorii imobiliari.

Pentru aplicarea tratamentului corespunzător din punct de vedere TVA este bine să cunoaşteţi o serie de definiţii, astfel:

- Active corporale fixe reprezintă orice imobilizare corporală amortizabilă, construcţiile şi terenurile de orice fel, deţinute pentru a fi utilizate în producţia sau livrarea de bunuri ori în prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau pentru scopuri administrative;

- Proprietate imobiliară - orice teren, clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren;

- Construcţia înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;

- O construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată sau parte transformată a unei construcţii, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcţiei sau a părţii din construcţie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate în cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenţa contabilă şi care nu aplică metoda de evaluare bazată pe cost în conformitate cu Standardele internaţionale de raportare financiară, sau valoarea stabilită printr-un raport de expertiză/evaluare, în cazul altor persoane impozabile. În cazul în care se înstrăinează doar o parte din construcţie, iar valoarea acesteia şi a îmbunătăţirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare. o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată sau parte transformată a unei construcţii.

- Livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta este acea livrare efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării.

- Data primei ocupări este data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a construcţiei sau a unei părţi din construcţie. În cazul unei construcţii realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcţia sau partea din construcţie este înregistrată în evidenţele contabile drept imobilizare corporală. Dacă vindeţi o construcţie înainte de data primei ocupări, se consideră că aţi livrat o construcţie nouă . Prin proces-verbal de recepţie definitivă se înţelege procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislaţiei în vigoare. În cazul unei construcţii realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcţia sau partea din construcţie este înregistrată în evidenţele contabile drept activ corporal fix.

- Data primei utilizări este folosită în cazul construcţiilor care au suferit transformări de natura celor prezentate mai sus. Prin data primei utilizări se înţelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a lucrărilor de transformare a construcţiei în cauză sau a unei părţi a construcţiei. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcţii sau a unei părţi din construcţie, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcţiei sau a unei părţi din construcţie cu valoarea transformării respective. Prin proces-verbal de recepţie definitivă se înţelege procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislaţiei în vigoare.

- Teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;

Atunci când construcţia şi terenul pe care este edificată formează un singur corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcţia urmează regimul construcţiei, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcţiei aşa cum rezultă din raportul de expertiză;

b) construcţia va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului aşa cum rezultă din raportul de expertiză;

c) dacă terenul şi construcţia au valori egale, aşa cum rezultă din raportul de expertiză, regimul corpului funciar va fi stabilit în funcţie de bunul imobil cu suprafaţa cea mai mare. Se va avea în vedere suprafaţa construită desfăşurată a construcţiei.

Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. În situaţia în care livrarea unui teren pe care se află o construcţie are loc ulterior livrării construcţiei sau independent de livrarea construcţiei, livrarea fiind realizată de persoana care deţine titlul de proprietate asupra construcţiei ori de altă persoană care deţine numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil.

Aceste prevederi nu se aplică în situaţia în care se livrează un teren pe care se află o construcţie a cărei demolare a început înainte de livrare şi a fost asumată de vânzător. Asemenea operaţiuni de livrare şi de demolare formează o operaţiune unică în ceea ce priveşte TVA, având în ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea construcţiei existente şi a terenului pe care se află aceasta, indiferent de stadiul lucrărilor de demolare a construcţiei în momentul livrării efective a terenului. În acest sens a fost pronunţată Hotărârea Curţii Europene de Justiţie în Cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV împotriva Staatssecretaris van Financien.

Definiţia locuinţei se modifică, astfel ca începând cu 20.11.2022 locuinţele care în momentul livrării pot fi locuite ca atare reprezintă locuinţele care la data livrării îndeplinesc următoarele condiţii:

- deţinătorii acestora au acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;

- au acces la energie electrică şi apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;

- sunt formate cel puţin dintr-un spaţiu pentru odihnă, un spaţiu pentru pregătirea hranei şi un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente şi gradul de finisare la data livrării, în vederea aplicării art. 291 alin. (3) lit. c) pentru aplicarea cotei reduse de TVA; (alin (1) art. 266 a fost completat de ARTICOLUL UNIC din LEGEA nr. 301 din 15 noiembrie 2022)

Art. 266, alin. (3) şi art. 292, alin. (2), lit. f) din Codul Fiscal şi pct. 55 TVA din Normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal

Scutirea de TVA este o facilitate şi nu o obligaţie. Ea se aplica livrării de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor pe baza unei notificări depuse la organele fiscale competente, în care trebuie precizat bunurile imobile pentru care se doreşte aplicarea TVA. Pentru ca beneficiarul să-şi poată deduce TVA, trebuie ca furnizorul să-i transmită şi acestuia o copie după notificarea depusă.

Dacă ulterior depunerii notificării, se doreşte renunţarea la opţiunea de taxare, în cazul în care livrarea bunului nu a avut loc, se transmite o înştiintare scrisă în acest sens organelor competente. Organele de inspecţie fiscală permit, în timpul desfăşurării unui control, depunerea de notificări pentru taxarea acestor operaţiuni, dacă aţi aplicat regim de taxare şi nu aţi depus notificare, indiferent dacă inspecţia fiscală are loc la persoana impozabilă care a realizat aceste operaţiuni sau la beneficiarul operaţiunilor.

Această operaţiune scutită de TVA nu are drept de deducere, deoarece nu se încadrează în operaţiunile cu drept de deducere prevăzute la art. 297. Dacă la vânzarea unei construcţii aţi optat pentru scutirea de TVA şi aţi avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a TVA aferente achiziţiei sau construcţiei bunului respectiv, veţi ajusta TVA dedusă, dacă bunul se mai află în cadrul perioadei de ajustare.

Art. 292, alin. (3) lit. f) şi art. 297 din Codul Fiscal şi pct. 58 şi 59 din Normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal TVA