Wolters Kluwer, Regimul TVA aplicabil pentru avansuri pentru dezvoltatorii de imobilizari

Prezintă tratamentul aplicabil din punct de vederea a taxei pe valoarea adaugată pentru avansurilor aferente vânzărilor de imobile efectuate de către dezvoltatorii imobiliari.

Pentru aplicarea tratamentului corespunzător din punct de vedere TVA este bine să cunoaşteţi o serie de definiţii, astfel:

- Proprietate imobiliară - orice teren, clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren;

- Construcţia reprezintă orice structura fixată în sau pe pământ;

- O construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată sau parte transformată a unei construcţii, în situaţia în care costul transformării se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei sau a părţii din construcţie, aşa cum reiese dintr-un raport de expertiză, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării;

- Livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta este acea livrare efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;

- Data primei ocupări este data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a construcţiei sau a unei parţi din construcţie. În cazul unei construcţii realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcţia sau partea din construcţie este înregistrată în evidenţele contabile drept imobilizare corporală. Dacă vindeţi o construcţie înainte de data primei ocupări, se consideră că aţi livrat o construcţie nouă;

- Data primei utilizări este folosită în cazul construcţiilor care au suferit transformări de natura celor prezentate mai sus. Prin data primei utilizări se înţelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a lucrărilor de transformare a construcţiei în cauză sau a unei părţi a construcţiei. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcţii sau a unei părţi din construcţie, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcţiei sau a unei părţi din construcţie cu valoarea transformării respective.

Atunci când construcţia şi terenul pe care este edificată formează un singur corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcţia urmează regimul construcţiei, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcţiei aşa cum rezultă din raportul de expertiză;

b) construcţia va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului aşa cum rezultă din raportul de expertiză;

c) dacă terenul şi construcţia au valori egale, aşa cum rezultă din raportul de expertiză, regimul corpului funciar va fi stabilit în funcţie de bunul imobil cu suprafaţa cea mai mare. Se va avea în vedere suprafaţa construită desfăşurată a construcţiei.

Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. În situaţia în care livrarea unui teren pe care se află o construcţie are loc ulterior livrării construcţiei sau independent de livrarea construcţiei, livrarea fiind realizată de persoana care deţine titlul de proprietate asupra construcţiei ori de altă persoană care deţine numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil

Aceste prevederi nu se aplică în situaţia în care se livrează un teren pe care se află o construcţie a cărei demolare a început înainte de livrare şi a fost asumată de vânzător. Asemenea operaţiuni de livrare şi de demolare formează o operaţiune unică în ceea ce priveşte TVA, având în ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea construcţiei existente şi a terenului pe care se află aceasta, indiferent de stadiul lucrărilor de demolare a construcţiei în momentul livrării efective a terenului. În acest sens a fost pronunţată Hotărârea Curţii Europene de Justiţie în Cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV împotriva Staatssecretaris van Financien.

Art. 7 şi art. 141 (2) f) CF şi pct. 37 (1) Norme CF

Scutirea de TVA este o facilitate şi nu o obligaţie. Ea se aplică livrării de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor pe baza unei notificări depuse la organele fiscale competente, în care trebuie precizat bunurile imobile pentru care se doreşte aplicarea TVA. Pentru ca beneficiarul să-şi poată deduce TVA, trebuie ca furnizorul să-i transmită şi acestuia o copie după notificarea depusă.

Dacă ulterior depunerii notificării, se doreşte renunţarea la opţiunea de taxare, în cazul în care livrarea bunului nu a avut loc, se transmite o înştiinţare scrisă în acest sens organelor competente. Organele de inspecţie fiscală permit, în timpul desfăşurării unui control, depunerea de notificări pentru taxarea acestor operaţiuni, dacă aţi aplicat regim de taxare şi nu aţi depus notificare, indiferent dacă inspecţia fiscală are loc la persoana impozabilă care a realizat aceste operaţiuni sau la beneficiarul operaţiunilor.

Această operaţiune scutită de TVA nu are drept de deducere, deoarece nu se încadrează în operaţiunile cu drept de deducere prevăzute la art. 145 Cod Fiscal. Dacă la vânzarea unei construcţii aţi optat pentru scutirea de TVA şi aţi avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a TVA aferente achiziţiei sau construcţiei bunului respectiv, veţi ajusta TVA dedusă, dacă bunul se mai află în cadrul perioadei de ajustare.

Art. 141 (2) f) şi (3) şi art. 145 CF