Wolters Kluwer, Evacuarea din imobilele ocupate sau folosite fara drept

Procedura evacuării din imobilele ocupate sau folosite fără drept îşi vizează să furnizeze o procedură specifică sistemului mijloacelor de protecţie a dreptului de proprietate, oferind, în limitele domeniului de aplicare, o alternativă la instrumentele clasice de protecţie a dreptului de proprietate asupra imobilelor folosite sau ocupate fără drept.

Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile art. 1038 C. pr. civ.

Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Locatarul poate renunţa la notificarea prevăzută la art. 1038 C. pr. civ., prin act scris cuprinzând recunoaşterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută de lege, dacă locaţiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins (a se vedea comentariul la art. 1038 C. pr. civ.).

Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

Conform art. 1035 C. pr. civ., reclamantul are alegerea între procedura reglementată de dispoziţiile Codului de procedură civilă şi procedura de drept comun.

De asemenea, dispoziţiile legale, nu aduc nicio atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata de despăgubiri şi nici altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz.

În cazul arătat la art. 1035 alin. (2) C. pr. civ., pentru realizarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor izvorând din contract, precum şi a celor prevăzute de dispoziţiile legale aplicabile în materie, partea interesată, sub rezerva aplicării dispoziţiilor art. 1.042 alin. (4) C. pr. civ., va putea proceda, după caz, potrivit dispoziţiilor referitoare la ordonanţa de plată sau celor privind soluţionarea cererilor cu valoare redusă ori la sesizarea instanţei competente, în condiţiile dreptului comun.

Art. 1036 C. pr. civ., stabileşte că cererile formulate în temeiul prezentei proceduri sunt de competenţa judecătoriei în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentei proceduri refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu (art. 1041 C. pr. civ.)

Conform art. 1042 C. pr. civ., cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.

Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor.

Întâmpinarea nu este obligatorie.

Dacă s-a solicitat şi plata chiriei ori a arenzii exigibile, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii.

Pârâtul chemat în judecată, potrivit prezentei procedurii, nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

Pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului (art. 1043 C. pr. civ.)