Wolters Kluwer, Evacuarea din imobilele ocupate sau folosite fara drept

Procedura evacuării din imobilele ocupate sau folosite fără drept îşi propune să amelioreze sistemul mijloacelor de protecţie a dreptului de proprietate, ea oferind, în limitele domeniului ei de aplicare, nu un substitut, ci o alternativă la instrumentele clasice de protecţie a dreptului de proprietate asupra imobilelor folosite sau ocupate fără drept.

Procedura specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept are caracter facultativ, reclamantul putând alege între aceasta şi cea de drept comun, după propria-i apreciere.

În egală măsură, atât locatorul, cât şi proprietarul îşi păstrează dreptul la plata arenzii sau a chiriei şi la plata altor eventuale despăgubiri, ei păstrându-şi, totodată, şi celelalte drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz. Cu privire la realizarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor care izvorăsc din contract, precum şi a celor prevăzute de dispoziţiile legale în materie, partea interesată, în măsura în care nu optează pentru calea procedurală prevăzută de art. 1.041 alin. (4) C. pr. civ., va putea proceda, după caz:

a) potrivit dispoziţiilor referitoare la ordonanţa de plată (art. 1.013 şi urm. C. pr. civ.);

b) potrivit dispoziţiilor privind soluţionarea cererilor cu valoare redusă (art. 1.025 şi urm. C. pr. civ.);

c) în condiţiile dreptului comun, sesizând instanţa competentă potrivit acestor dispoziţii.

Art. 1.035 C. pr. civ. stabileşte că instanţa competentă a judeca cererea de evacuare formulată potrivit procedurii speciale este judecătoria în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

Competenţa materială îi aparţine întotdeauna judecătoriei, norma legală menţionată fiind concordată cu aceea exprimată în art. 94 pct. 1 lit. d) C. pr. civ., care atribuie tot judecătoriei şi soluţionarea cererilor în evacuare formulate potrivit dreptului comun, indiferent de valoarea bunului din care se solicită evacuarea ori a chiriei sau a arenzii.

Cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.

Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor.

Întâmpinarea nu este obligatorie.

Dacă s-a solicitat şi plata chiriei ori a arenzii exigibile, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii (a se vedea comentariul la art. 1041 C. pr. civ.).

Legea impune ca, prealabil declanşării procedurii propriu-zise de evacuare, proprietarul imobilului să procedeze la notificarea locatarului sau, după caz, a ocupantului solicitându-i să îşi îndeplinească de bunăvoie obligaţia de eliberare şi predare a imobilului.

Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificăr